Quelle caution pour louer un logement ?

Les différents types de caution pour louer un logement

Les garants : caution simple et caution solidaire

Une ou plusieurs personnes physiques (parents, amis, connaissances ou, dans certains cas, employeur) peuvent accepter de se porter garantes pour vous. Elles signent alors un acte de cautionnement par lequel elles s’engagent à payer certaines sommes dues au propriétaire si vous ne remplissez pas vos obligations locatives. Cela concerne notamment les loyers et les charges impayés, mais aussi, selon les termes de l’engagement, les réparations locatives ou les indemnités d’occupation.

Il existe deux principaux types de cautionnement, qui impliquent des engagements différents pour le garant et le propriétaire :

• la caution simple signifie qu’en cas d’impayés de votre part, le propriétaire doit d’abord vous réclamer le paiement des sommes dues. Il peut ensuite se tourner vers le garant si les démarches entreprises contre vous restent infructueuses ;
• la caution solidaire permet au propriétaire de réclamer directement au garant le règlement de la dette locative, sans devoir poursuivre préalablement le locataire. Il s’agit d’une formule fréquemment utilisée par les bailleurs, car elle facilite le recouvrement des sommes impayées.

Le cautionnement doit être formalisé par écrit. L’acte doit notamment préciser le montant du loyer et les conditions de sa révision, ainsi que l’étendue de l’engagement du garant. Celui-ci peut couvrir les loyers, les charges, les éventuels intérêts dus et les autres sommes prévues par l’acte, dans les limites de son engagement.

La caution bancaire​

À défaut de garant, et si le propriétaire accepte cette solution, vous pouvez contacter votre banque pour mettre en place une caution bancaire. Le principe consiste généralement à immobiliser une somme d’argent sur un compte ou un placement donné en garantie du paiement des sommes dues au bailleur.

Le montant à immobiliser dépend des conditions négociées avec la banque et le propriétaire. Il peut correspondre à plusieurs mois de loyer. En cas d’impayés, le bailleur peut demander la mise en œuvre de la garantie selon les modalités prévues dans le contrat.

Cette solution peut rassurer un propriétaire lorsque le locataire ne dispose pas d’un garant personnel, mais elle présente un inconvénient important : elle mobilise une partie de votre épargne, parfois pendant toute la durée de la location. La banque peut également facturer des frais pour ce service.

Avant de choisir une caution bancaire, prenez donc le temps de comparer ses conditions avec celles d’autres dispositifs. Vérifiez également que votre propriétaire accepte ce type de garantie et les modalités prévues pour récupérer les fonds à la fin de la location.

L’assurance loyers impayés (GLI)

De son côté, le propriétaire peut souscrire une assurance, la garantie loyers impayés (GLI), pour se prémunir contre les défauts de paiement du locataire. Selon le contrat choisi, cette assurance peut couvrir les loyers et les charges impayés, certains frais de procédure ainsi que, éventuellement, les dégradations locatives.

L’assureur impose généralement des conditions concernant la solvabilité du locataire et les justificatifs à fournir. Le bailleur doit donc vérifier que votre dossier respecte les critères de son contrat d’assurance.

Attention : le propriétaire ne peut, en principe, pas cumuler cette assurance avec une caution personnelle ou bancaire garantissant les mêmes obligations locatives. Une exception existe toutefois lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.

En pratique, si le propriétaire a souscrit une GLI, il ne peut donc généralement pas vous imposer de présenter un garant supplémentaire. Il reste néanmoins libre d’étudier votre dossier de location au regard des critères applicables.

La garantie Visale : conditions et fonctionnement

Certains locataires peuvent bénéficier de la garantie Visale, un dispositif gratuit proposé par Action Logement. Il permet à un organisme de se porter caution auprès du propriétaire et de prendre en charge les loyers et les charges impayés, dans les limites prévues par le contrat de cautionnement. Dans le parc privé, le dispositif couvre également certaines dégradations locatives, sous conditions.

Visale s’adresse notamment aux personnes qui ne disposent pas de garant personnel. L’éligibilité dépend de l’âge, de la situation professionnelle et des caractéristiques du logement. Peuvent notamment en bénéficier :

• les personnes âgées de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle, sous réserve de respecter les autres conditions du dispositif ;
• les salariés de plus de 30 ans du secteur privé ou agricole, notamment en début d’emploi, en mobilité professionnelle ou lorsque leur salaire net mensuel est inférieur à 1 710 € ;
• les personnes disposant d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois ;
• les personnes éligibles au bail mobilité, notamment dans le cadre d’études, d’une formation, d’un apprentissage ou d’une mission temporaire.

Depuis le 6 janvier 2026, les nouveaux contrats de cautionnement couvrent les trois premières années d’occupation du logement. La garantie peut prendre en charge jusqu’à 36 mensualités d’impayés dans le parc privé et jusqu’à 9 dans le parc social. Les contrats conclus avant cette date restent soumis aux conditions initialement prévues. Les plafonds de loyers garantis varient selon la localisation du logement et le profil du locataire.

Pour en bénéficier, vous devez effectuer une demande en ligne. Si votre dossier est accepté, vous obtenez un visa certifié à présenter au propriétaire. Celui-ci doit ensuite activer le cautionnement avant la signature du bail, dans le respect des délais prévus.

Gratuite pour le locataire comme pour le bailleur, la garantie Visale peut ainsi renforcer un dossier de location, à condition que le locataire, le bail et le logement soient éligibles.

La caution en colocation : quelles règles ?

Dans le cadre d’une colocation, plusieurs locataires occupent le même logement et se partagent le loyer et les charges. Le propriétaire peut demander un cautionnement pour sécuriser le paiement des sommes dues. Toutefois, les conséquences pour le garant dépendent notamment du bail signé et de l’existence éventuelle d’une clause de solidarité.

On distingue principalement deux situations.

• La caution solidaire en colocation peut engager le garant au-delà des seules dettes du colocataire pour lequel il s’est porté caution, si l’acte couvre les obligations des autres colocataires et que les conditions légales sont réunies. En présence d’une clause de solidarité dans le bail, chaque colocataire peut notamment être tenu de payer la totalité du loyer au propriétaire. Il est donc essentiel de vérifier précisément la portée de l’engagement signé par le garant.
• Le cautionnement simple permet au garant de bénéficier de protections supplémentaires : le propriétaire doit, en principe, poursuivre d’abord le locataire défaillant avant de réclamer les sommes dues à la caution. L’étendue de l’engagement reste toutefois déterminée par l’acte de cautionnement.

Le départ d’un colocataire ne met pas nécessairement fin immédiatement aux obligations de son garant. Pour les baux soumis aux dispositions applicables de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le colocataire bénéficie d’une clause de solidarité, son engagement prend fin à l’arrivée d’un nouveau colocataire dans les conditions légales ou, à défaut de remplacement, au plus tard six mois après la date d’effet du congé. Le garant doit donc vérifier les modalités de fin de son engagement.

En pratique, avant de signer un acte de cautionnement pour une colocation, il est important de vérifier si la garantie porte uniquement sur les dettes d’un colocataire ou si elle s’étend aux obligations des autres occupants.

La caution est-elle obligatoire pour louer un logement ?

L’obligation de présenter un garant dépend du propriétaire et des garanties qu’il a choisies, dans le respect de la réglementation. Ce dernier peut estimer qu’aucune caution supplémentaire n’est nécessaire. Dans ce cas, vous n’avez aucune formalité particulière à accomplir de ce côté-là.

En revanche, s’il exige un cautionnement, vous devez en tenir compte pour constituer votre dossier de location. Vous pouvez lui proposer une solution adaptée à votre situation, comme la garantie Visale ou une caution bancaire, mais il convient de vérifier qu’il accepte le dispositif envisagé et que celui-ci respecte les règles applicables.

Quelle différence entre caution et dépôt de garantie ?

Il faut distinguer la caution, qui désigne la personne ou l’organisme garantissant les obligations du locataire, du dépôt de garantie, qui correspond à une somme versée au propriétaire au début de la location.

Le dépôt de garantie sert notamment à couvrir certaines sommes restant dues à la fin du bail, dans les conditions légales.

• Pour une location vide constituant la résidence principale, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges.
• Pour une location meublée, le plafond est de deux mois de loyer hors charges.

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé dans le cadre d’un bail mobilité.

Ces deux mécanismes peuvent donc être complémentaires : le propriétaire peut demander un dépôt de garantie et un cautionnement. Ils ne couvrent toutefois pas exactement les mêmes risques et ne répondent pas aux mêmes règles.

Quelles sont les limitations concernant certaines cautions ?

Le recours à un garant est encadré par la loi afin d’éviter que le propriétaire multiplie les garanties au détriment du locataire.

Le cumul entre cautionnement et assurance loyers impayés

Un propriétaire ayant souscrit une assurance loyers impayés ou une autre garantie couvrant les obligations locatives ne peut, en principe, pas demander un cautionnement supplémentaire. Une exception est prévue pour les logements loués à des étudiants ou à des apprentis.

Les restrictions applicables aux bailleurs personnes morales

Lorsque le bailleur est une personne morale, comme une société ou une association, le recours à une caution est soumis à des restrictions spécifiques.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il ne peut demander un cautionnement que dans certains cas, notamment :

• lorsque la caution est apportée par un organisme figurant sur la liste prévue par la réglementation ;
• lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Ces règles comportent des exceptions et doivent être examinées au regard de la situation du bailleur et du locataire.

Les critères de nationalité et de résidence du garant

Enfin, lorsqu’un propriétaire exige un cautionnement, il ne peut pas refuser une caution au seul motif que celle-ci ne possède pas la nationalité française ou ne réside pas sur le territoire métropolitain. Le garant doit néanmoins pouvoir fournir les justificatifs nécessaires à l’étude de son dossier.