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Quelle caution pour louer un bien immobilier ?

Vous vous apprêtez à conclure un contrat de location pour votre résidence principale mais vous n’avez pas de garant ? Sachez que vous pouvez faire appel à une caution bancaire et votre propriétaire peut souscrire à une assurance de loyer impayé

Quelle caution pour louer un bien immobilier ?

Sommaire

Les différents types de caution à votre disposition

Les garants

Une ou plusieurs personnes physiques (parents, amis, connaissance ou même employeur) peuvent accepter de se porter garant pour vous. Ces personnes devront donc signer un engagement de caution solidaire en vertu duquel elles s’engagent à pallier tout défaut de paiement du loyer et des charges notamment.

Notez que l’on relève différents types de garants, qui impliquent des engagements différents envers le locataire et le propriétaire :

  • La caution simple signifie qu’en cas d’impayés de votre part, le propriétaire doit se tourner d’abord vers vous directement pour demander le règlement des dettes locatives, il ne peut pas s’adresser directement au garant en premier lieu.
  • Avec la caution solidaire, le propriétaire peut se tourner directement vers le garant pour réclamer le solde de la dette locative, sans avoir à s’adresser à vous au préalable. Il s’agit de la caution la plus souvent choisie par les propriétaires bailleurs.

Le cautionnement par un garant doit être formalisé par écrit et il est nécessaire de préciser l’étendue du cautionnement : loyers, charges, impôts, taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation, intérêts, etc.

La caution bancaire​

A défaut de garant et si le propriétaire exige une caution, vous pouvez, avec son accord, contacter votre banque pour souscrire une caution bancaire si votre situation le permet. Il conviendra de bloquer sur un compte une somme correspondant à plusieurs mois de loyer et votre bailleur pourra, en cas d’impayés, actionner cette caution bancaire et récupérer le montant dû.

L’assurance loyer impayé

De son côté, le propriétaire peut souscrire une assurance loyer impayé pour se prémunir si vous vous retrouvez en situation d'impayé. Il ne peut en revanche pas cumuler cette assurance avec une autre forme de garantie. S’il a souscrit une GLI (garantie loyers impayés), il n’est pas en mesure de vous demander d’apporter un garant, par exemple.

La caution Visale pour couvrir les loyers impayés

Certains profils de locataires peuvent prétendre à la garantie Visale. Ce dispositif garantit le paiement des loyers et des charges locatives à votre propriétaire en cas d’arrêt de règlement des loyers, qui seront pris en charge par Action Logement. Pour être éligible au dispositif Visale, il faut répondre aux critères suivants :

  • Être âgé(e) de moins de 30 ans quelle que soit votre situation professionnelle.
  • Être âgée(e) de plus de 31 ans et être salarié(e) d’une entreprise du secteur privé ou du secteur privé agricole et percevoir un revenu égal ou inférieur à 1 500 €.
  • Être salarié(e) du secteur privé ou du secteur privé agricole en mobilité professionnelle, à savoir en période d’essai d’un CDI, en CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d’embauche ou en mutation professionnelle.
  • Avoir signé un bail mobilité, le dernier contrat de location mis en place pour les personnes en situation de mobilité, c’est-à-dire les étudiants, les salariés en mission temporaire, en formation professionnelle, etc.

La caution Visale est octroyée au locataire sur le site dédié www.visale.fr et prend en charge 36 impayés de loyers et charges locatives dans le parc privé, soit 3 ans d’impayés et 9 impayés de loyers et charges locatives dans le parc social. Vous devez déposer un dossier de demande de cautionnement en ligne et vous recevez une réponse en quelques heures. Si elle est positive, vous pouvez faire-valoir cette caution auprès du propriétaire bailleur et consolider votre dossier de demande de location.

Bon à savoir

L’impératif donné au locataire de gagner trois fois le montant du loyer résulte uniquement de la pratique. Aucune disposition légale n’établit de plafond de revenus en dessous duquel vous serez contraint d'apporter une caution.

La caution en colocation : comment ça se passe ?

Dans le cadre d’une colocation, on relève plusieurs locataires qui habitent le même logement et qui partagent le loyer. Le propriétaire peut également demander un mode de caution à des colocataires et l’on relève principalement deux types de cautions dans ce cas de figure :

  • La caution solidaire implique qu’une personne se porte caution pour l’un des colocataires et qu’en cas cessation de paiement des loyers et des charges de la part de l’un des colocataires, le garant s’engage à régler ses dettes, même si cette dette ne provient pas du locataire pour lequel il s’est porté caution. Il devient alors de fait le garant de l’ensemble des colocataires et pas seulement de celui envers lequel il s’est engagé. Il s’agit du type de caution le plus fréquemment utilisé par les propriétaires car elle leur apporte une certaine sécurité.
  • Le cautionnement simple implique qu’en s’engageant à être garant, ce dernier ne pourra être amené qu’à régler les dettes du colocataire envers lequel il est engagé et non pas les dettes des autres colocataires. La caution, pour louer un logement, ce n’est pas automatique !

L'obligation d'apport d'une caution dépend du propriétaire. Ce dernier peut juger la caution inutile et, dans ce cas, vous n’aurez aucune formalité particulière à accomplir. En revanche, s’il l’exige, vous ne pouvez pas vous y opposer.

Les limitations quant à certaines cautions

Une caution ne peut pas être exigée, à peine de nullité, par un propriétaire ayant souscrit une assurance loyer impayé, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Si le bailleur est une personne morale autre qu'une SCI familiale, la caution ne peut être demandée que si :

  • elle est apportée par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat,
  • le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
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