La trêve hivernale est une période sensible pour les propriétaires bailleurs. Pendant plusieurs mois, elle empêche toute procédure d'expulsion de locataires, même en cas d'impayés de loyers. Cette situation peut se révéler difficile à gérer, surtout pour ceux qui comptent sur les loyers pour rembourser un crédit immobilier ou maintenir leur patrimoine. Alors, que faire si vous êtes confronté à des impayés de loyer durant cette période ?
Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale s’étend chaque année du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Durant cette période, les expulsions locatives sont suspendues, sauf dans certains cas particuliers, comme le relogement des locataires ou lorsque le logement est situé dans un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril.
Cela signifie qu’un locataire en situation d’impayé de loyer ne peut pas être expulsé durant cette période, même si un jugement en ce sens a été prononcé.
Comment anticiper les impayés de loyer ?
Pour les propriétaires bailleurs, la prévention est souvent la meilleure défense. Vous pouvez anticiper quelques mesures à envisager pour limiter le risque d'impayé, même pendant la trêve hivernale.
Sélection rigoureuse des locataires
L’une des premières étapes pour éviter les impayés est de bien choisir ses locataires. Assurez-vous qu’ils ont une situation financière stable, avec des revenus réguliers qui permettent de couvrir le montant du loyer. N’hésitez pas à demander des garanties supplémentaires, comme un garant, pour renforcer la sécurité de votre investissement.
Souscrire une assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés (GLI) est une solution efficace pour se prémunir contre les défaillances de paiement. Elle permet au propriétaire de percevoir une indemnisation en cas de défaut de paiement de la part du locataire, ce qui est particulièrement utile durant la trêve hivernale où l’expulsion est impossible. Il est conseillé de vérifier les conditions de souscription et les exclusions de garantie de ce type d’assurance pour s’assurer qu’elle couvre bien tous les risques liés à la location.
Enfin, notez que la GLI ne peut être souscrite en plus du recours à un garant : il vous faut donc choisir entre ces deux options pour vous prémunir contre les risques d’impayés.
Mettre en place un dialogue avec le locataire
En cas de difficulté financière, certains locataires sont souvent prêts à discuter pour trouver une solution. Avant que la situation ne dégénère, il peut être judicieux de prendre contact avec eux afin de comprendre la cause des retards de paiement. Ensemble, vous pourrez peut-être convenir d’un échelonnement de la dette ou d’une régularisation progressive des loyers impayés.
Le non-respect de la trêve hivernale par un propriétaire peut être sanctionnée par une amende de 30 000 € et une peine de prison pouvant aller jusqu’à 3 ans.
Que faire si un impayé survient malgré tout ?
Si malgré toutes les précautions, votre locataire cesse de payer son loyer, plusieurs options s’offrent à vous.
1. Activer la garantie de loyer impayé
Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, le premier réflexe est de faire jouer cette garantie. Après un délai généralement fixé dans le contrat (environ deux mois de loyers impayés), vous pouvez demander une indemnisation. Attention, il est impératif de déclarer rapidement l’impayé auprès de l’assureur, sous peine de ne pas pouvoir bénéficier de la couverture.
2. Engager une procédure de recouvrement amiable
Avant d’engager une procédure judiciaire, il est recommandé de tenter de résoudre le conflit à l’amiable. Cela peut passer par une mise en demeure adressée au locataire, lui rappelant ses obligations et les conséquences potentielles de son manquement. Le courrier peut également proposer un échéancier de remboursement pour faciliter la régularisation.
3. Recours à un conciliateur de justice
Si la discussion avec votre locataire n'aboutit pas, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice. Ce dernier pourra tenter de trouver une solution amiable en tenant compte des intérêts de chaque partie. La conciliation est une démarche rapide et gratuite, qui permet parfois d’éviter une longue procédure judiciaire.
Les démarches judiciaires après la trêve hivernale
Si aucune solution n’a été trouvée pendant la trêve hivernale, vous avez la possibilité d’engager une procédure judiciaire dès la fin de cette période, en respectant quelques étapes.
Demande d’injonction de payer
Si les loyers impayés persistent après le 31 mars, vous pouvez demander une injonction de payer auprès du tribunal compétent. Cette procédure permet d'obtenir rapidement une décision de justice obligeant le locataire à régulariser sa situation. L’injonction de payer est une mesure simple et rapide à mettre en œuvre, qui peut être suivie, en cas d'échec, d'une assignation en expulsion.
Assignation en expulsion
Si le locataire refuse toujours de payer malgré l’injonction, il est possible de l’assigner en justice pour demander son expulsion, qui ne pourra cependant pas intervenir durant la trêve hivernale.
Attention cependant : même après la trêve hivernale, le juge pourra accorder un délai supplémentaire au locataire pour trouver une solution, notamment s’il a des enfants ou des difficultés économiques importantes. Ce processus peut donc prendre plusieurs mois avant d’aboutir à l’expulsion effective du locataire.
Lorsque votre locataire bénéficie d’une aide au logement comme l’APL, l’ALF ou l’ALS, vous devez signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA, dès que l’impayé équivaut à 2 fois le loyer hors charges.
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