Bail de droit commun ou bail civil, quèsaco ? Ce qui est permis et ce qui est interdit

Entre crise du logement, contraintes liées à la performance énergétique et encadrement des loyers dans les zones tendues, le bail de droit commun (également appelé bail civil) revient régulièrement sur le devant de la scène. Et pas forcément sous son meilleur jour...

Version simplifiée, et autrement plus flexible, que le bail d’habitation, le bail civil est en effet souvent détourné de son cadre légal. Certains propriétaires-bailleurs peu scrupuleux y voient là un moyen de s’affranchir des contraintes imposées par la loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs.

Le bail civil est un dispositif de droit commun, encadré par les articles 1713 à 1778 du Code civil relatifs au « louage des choses ». Il s’applique uniquement aux locations qui ne relèvent pas d’un régime locatif spécifique, comme celui de la résidence principale.

Il offre une grande liberté dans la fixation des conditions de location : montant du loyer, durée de bail, délais de préavis, congé, modalités de résiliation, dépôt de garantie...

Cette souplesse profite aussi bien au propriétaire qu'au locataire. Mais dès que le bail civil est utilisé pour une location classique, il peut s’avérer désavantageux, voire peu protecteur pour le locataire.

Restrictif par nature, le bail civil s’applique de fait dans un cadre très précis pour la location de certains biens immobiliers nus ou meublés (appartement, maison, local, terrain, dépendance...) et sous certaines conditions. Il concerne notamment :

• les résidences secondaires (occupées moins de 8 mois par an),
• les locations de courtes durées (saisonnières, en meublé touristique...),
• les logements de fonction pour les entreprises,
• les bureaux, entrepôts de stockage, locaux commerciaux ou professionnels non destinés à l'accueil du public,
• les terrains non agricoles,
• les parkings, caves et garages indépendants d’une habitation,
• certaines annexes (jardin, piscine, cave, place de stationnement...) dès lors qu’elles font l’objet d’une location de courte durée.

En d’autres termes, ce type de bail ne peut en aucun cas être mobilisé pour les locations commerciales ou résidentielles de longue durée.

Pour autant, malgré sa souplesse, tout contrat signé dans le cadre d’un bail de droit commun engage propriétaires et locataires au respect d’obligations strictes.

Le propriétaire ou le bailleur est tenu de :

• fixer les termes du contrat de commun accord avec le preneur ;
• mettre à disposition le bien loué (remise des clés) à la date convenue, conformément aux termes du contrat ;
• respecter les conditions d’intimité du locataire et la jouissance paisible des lieux ;
• réaliser les travaux d’entretien courant, de réparation ou de rénovation qui lui incombent (à l’exception des détériorations causées par le locataire), en vue d’assurer son confort, de garantir sa sécurité et la décence du bien ;
• fournir les documents contractuels exigés selon le type de bien loué, comme le DPE et autres diagnostics obligatoires.

Le locataire s’engage à :

• respecter l’usage du bien tel que mentionné dans le bail ;
• s’acquitter des loyers et des charges aux échéances prévues ;
• entretenir le bien et le restituer en bon état, conformément à son entrée dans les lieux lors de la remise des clés ;
• réaliser les réparations locatives qui lui incombent (définies à l’article 1754 du Code civil) ;
• respecter les règles de voisinage et ne pas générer de nuisances ;
• souscrire une assurance habitation selon la nature du contrat ;
• restituer le bien au propriétaire à la fin du bail.