Décès d’un locataire en cours de bail et récupération du logement : démarches et procédures

Pour un contrat de location non meublée, la référence est l’article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Il indique qu'en cas de décès de votre locataire, « le contrat de location est résilié de plein droit ».

Cela signifie que le bail de location prend fin avec le décès. La famille doit vous avertir officiellement, en vous transmettant un acte de décès, mais n'a pas besoin de vous donner congé.

Il est très important de noter que le propriétaire n'a pas le droit d'enlever le mobilier du défunt. Cette tâche est à la charge de la famille.

Il n'existe pas de délai exact pour effectuer cette opération, mais elle a généralement lieu au cours du premier ou second mois qui suit le décès. Cette période d'impossibilité de mise en location engendre des droits à l'indemnisation pour le propriétaire (correspondant au prix du loyer et des charges).

Les héritiers du locataire doivent également procéder à la résiliation de tous les contrats en place : internet, téléphone, gaz, électricité, etc.

La question du règlement des dettes et des loyers en cours

Les héritiers qui signent l'état des lieux de sortie à la place du défunt sont également redevables de ses dettes : tous les loyers et charges impayés ainsi que les potentielles dégradations sont à leur charge. Toutefois, si les héritiers refusent l'héritage, ils ne sont plus redevables de rien. En tant que propriétaire, vous disposez du dépôt de garantie pour limiter les pertes, si besoin.

Si le défunt vivait avec une autre personne, la situation sera différente. Dans le cas d'un mariage, l’époux ou l’épouse du locataire peut continuer à vivre dans l'appartement ou la maison. Le bail continue sans interruption, et cela, même si le nom du conjoint survivant ou de la conjointe n'apparaît pas sur le contrat de location.

Dans le cas où le défunt et son partenaire n'étaient pas mariés (concubinage, PACS), ce dernier a la possibilité de demander un transfert de bail. Concrètement, il adresse un courrier au propriétaire pour l'informer du décès du locataire et demande de transférer le bail à son profit.

Ce recours est également envisageable pour d'autres membres de la famille (enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, etc.) qui habitaient avec le locataire depuis au moins un an à compter de son décès.

Bon à savoir : le transfert de bail ne cède pas les dettes du défunt au nouveau locataire, sauf s'il en est aussi l'héritier.

La location meublée ne répond absolument pas aux mêmes règles que la location non meublée. En cas de décès du locataire, c'est l’article 1742 du Code civil qui fixe les règles. Il indique que le bail ne s'arrête pas à la mort du locataire, mais est transmis à ses héritiers. S'ils souhaitent continuer à habiter le logement, ils n'ont donc aucune démarche particulière à effectuer, à part signaler la disparition de l'ancien locataire.

En revanche, s'ils ne souhaitent pas rester dans l'appartement, ils doivent respecter l'ensemble de la procédure de résiliation de bail :

• Adresser leur congé au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Respecter le préavis d'un mois.
• Effectuer l'état des lieux de sortie et restituer les sommes dues.

En cas de colocation, tout dépend de la nature du contrat de bail établi entre les parties.

Si le contrat comporte une clause de solidarité, les autres colocataires restent responsables du paiement intégral du loyer et des charges, même après le décès de l'un d'entre eux. Ils peuvent toutefois rechercher un autre locataire, avec l'accord du propriétaire.

Avec un bail individuel, le décès d'un colocataire entraîne uniquement la résiliation de son contrat personnel. Les autres baux restent actifs et inchangés.

Que faire si le logement n'est pas vidé ?

S'il n'existe aucun héritier, ou si personne ne s'est présenté pour retirer les meubles après le décès du locataire, le propriétaire ne peut pas mettre son bien en location. Il doit entamer des démarches pour obtenir une autorisation de vider le mobilier. Pour cela, deux solutions existent :

• Contacter le service des domaines de la préfecture afin de missionner un curateur pour faire l'inventaire des biens, qui seront ensuite vendus pour le compte de l'État.
• Saisir le tribunal d'instance pour dresser l'inventaire des meubles par huissier, et ensuite les stocker dans un garde-meuble. Les frais qu'il engage seront ensuite remboursés.

Que se passe-t-il en cas de mort suspecte ?

Dans la situation exceptionnelle où les circonstances de la mort du locataire ne seraient pas totalement éclaircies (suicide, meurtre), une enquête judiciaire est ouverte. Le logement est alors placé sous scellés. Une investigation de ce type dure environ deux mois. Pendant cette période, comme le propriétaire ne perçoit pas de loyer, il peut faire une demande d'indemnisation auprès du ministère de la Justice (direction des services judiciaires).

La mort d'un locataire en cours de bail implique de nombreuses contraintes pour le propriétaire bailleur. Entre les frais de déménagement et de garde-meuble (et les démarches associées), ainsi que les éventuels impayés, la note peut vite monter. En général, il est possible de récupérer le logement après un délai moyen de deux mois, mais toutes les situations sont bien sûr uniques et ces délais peuvent considérablement s'allonger, en cas de problème.