Le mécanisme du congé pour vente

Lorsque le bailleur souhaite vendre son logement libre de toute occupation, il doit délivrer un congé pour vente, six mois avant la fin du bail. Il existe trois possibilités pour délivrer congé à son locataire : 

• la lettre recommandée avec demande d’avis de réception,
• la remise en main propre contre récépissé,
• l’acte de commissaire de justice.

Le congé qui serait donné sous une autre forme que celles précédemment évoquées serait nul.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose un contenu impératif au congé pour vente. Il doit contenir le prix et les conditions de vente envisagée, ainsi que les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est également annexée au congé pour vente. Ce contenu est impératif à peine de nullité du congé.

Le congé pour vente ouvre droit à une priorité d’achat pour le locataire. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Si le locataire accepte l’offre, deux situations sont à envisager : 

• si le locataire n’a pas recours à un prêt pour financer son acquisition : il dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente ;
• si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Attention à l’acquisition d’un bien en cours de bail

Lorsque le bien loué fait l’objet d’une vente en cours de bail, le nouveau propriétaire peut voir son droit de donner congé restreint. En effet, selon les termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il y a moins de 3 ans entre la date d’acquisition et la fin du bail, le nouveau propriétaire bailleur ne pourra donner congé pour vente qu’après l’expiration d’un premier renouvellement ou reconduction.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 mars 2024, précise que le terme “d’acquisition” s’entend de l’acquisition à titre onéreux et non par voie de succession. Une personne ayant acquis par voie successorale un bien loué ne serait pas concerné par cette limitation, sous réserve d’une interprétation contraire des jours.