Vous êtes propriétaire d’un logement loué et souhaitez congédier votre locataire pour vendre ce bien. Nous vous aidons à y voir plus clair sur les règles impératives encadrant ce type de congé.
Les formes et délais de délivrance du congé
Lorsque le bailleur souhaite vendre son logement libre de toute occupation, il doit délivrer un congé pour vente, six mois avant la fin du bail. Il existe trois possibilités pour délivrer congé à son locataire :
- la lettre recommandée avec demande d’avis de réception,
- la remise en main propre contre récépissé,
- l’acte de commissaire de justice.
Le congé qui serait donné sous une autre forme que celles précédemment évoquées serait nul.
Si le bailleur délivre un congé de façon anticipée à son locataire, il ne peut néanmoins exiger son départ que pour le dernier jour du bail.
Le contenu du congé pour vente
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose un contenu impératif au congé pour vente. Il doit contenir le prix et les conditions de vente envisagée, ainsi que les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est également annexée au congé pour vente. Ce contenu est impératif à peine de nullité du congé.
La mention de la surface loi “Carrez” prévue par la loi du 10 juillet 1965 n’est pas obligatoire dans un congé pour vente.
Le droit de préemption du locataire
Le congé pour vente ouvre droit à une priorité d’achat pour le locataire. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Si le locataire accepte l’offre, deux situations sont à envisager :
- si le locataire n’a pas recours à un prêt pour financer son acquisition : il dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente ;
- si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Le droit de préemption subsidiaire du locataire
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.
Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Référence juridique
- Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
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