Succession : quels abattements sur la résidence principale ?

Lorsque vous héritez d'un bien immobilier, vous pouvez être amené à payer des droits de succession. Leur montant dépend principalement de votre lien de parenté avec le défunt, mais aussi de la valeur nette du patrimoine transmis après déduction des dettes.

Le notaire joue un rôle central dans cette étape. Il établit l'inventaire du patrimoine du défunt afin de déterminer la masse successorale, c'est-à-dire la valeur totale des biens diminuée des dettes éventuelles. Chaque héritier est ensuite imposé sur la part qui lui revient, après application des éventuels abattements.

Dans le cadre d'une succession immobilière, il faut également tenir compte des frais de notaire. En effet, le transfert de propriété nécessite l'établissement d'une attestation immobilière (ou attestation de propriété), un acte obligatoire qui donne lieu à une rémunération réglementée du notaire.

Les émoluments applicables sont calculés par tranches :

• 1,935 % de la valeur du bien jusqu'à 6 500 € ;
• 1,064 % de 6 501 € à 17 000 € ;
• 0,726 % de 17 001 € à 30 000 € ;
• 0,532 % au-delà de 30 000 €.

Ces taux étant appliqués de manière cumulative, il peut être difficile d'estimer le coût réel de la succession. Pour obtenir une estimation personnalisée de l'ensemble des frais à prévoir, il est recommandé de simuler les frais de notaire avant le règlement de la succession.

Lorsque plusieurs héritiers reçoivent le bien, celui-ci est placé en indivision successorale. Si les héritiers souhaitent mettre fin à cette indivision afin que chacun devienne propriétaire de biens distincts, un partage doit être réalisé. Cette opération donne lieu à un acte notarié appelé état liquidatif, qui entraîne lui aussi des frais calculés selon un barème réglementé.

Avant de calculer les droits de succession, le notaire applique les différents abattements prévus par la loi. Ceux-ci permettent de réduire la base imposable et, par conséquent, le montant des droits à payer.

Le montant de l'abattement dépend du lien de parenté entre le défunt et l'héritier.

À titre d'exemple :

• un enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur la part reçue de chacun de ses parents ;
• un frère ou une sœur bénéficie d'un abattement de 15 932 € ;
• un neveu ou une nièce bénéficie d'un abattement de 7 967 € ;
• un petit-enfant bénéficie d'un abattement de 1 594 €, tout comme les autres héritiers ne relevant d'aucun autre régime spécifique.

Les personnes en situation de handicap peuvent bénéficier d'un abattement spécifique de 159 325 €, à condition que leur handicap les empêche de travailler dans des conditions normales de rentabilité. Cet avantage est cumulable avec les autres abattements auxquels elles peuvent prétendre.

Ces abattements s'appliquent avant le calcul du barème des droits de succession et permettent parfois de réduire fortement, voire d'annuler, l'impôt initialement dû.

Certaines successions sont totalement exonérées de droits.

C'est notamment le cas du conjoint survivant, qui ne paie aucun droit de succession.

Le partenaire lié par un PACS bénéficie de la même exonération, à condition d'avoir été désigné héritier par testament, les partenaires pacsés n'étant pas héritiers l'un de l'autre en l'absence de disposition testamentaire.

Les frères et sœurs peuvent également être totalement exonérés, sous réserve de remplir simultanément les trois conditions suivantes :

• avoir vécu avec le défunt durant les cinq années précédant son décès ;
• être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps au moment du décès ;
• être âgé de plus de 50 ans ou être atteint d'une infirmité empêchant de travailler.

Par ailleurs, la loi prévoit une exonération totale des droits de succession dans certaines situations exceptionnelles, notamment lorsque le défunt est décédé des suites d'un acte de terrorisme, en opération militaire ou dans l'exercice de certaines missions de service public (policier, gendarme, sapeur-pompier…).

Enfin, lorsque le bien fait l'objet d'un démembrement de propriété, le nu-propriétaire n'a pas de droits de succession à acquitter sur la valeur correspondant à la nue-propriété lorsque celle-ci résulte de l'extinction de l'usufruit au décès.

La résidence principale peut bénéficier d'un abattement spécifique de 20 % sur sa valeur vénale avant le calcul des droits de succession.

Cet avantage est accordé lorsque le logement constitue, au jour du décès, la résidence principale :

• du conjoint survivant ;
• du partenaire de PACS ;
• d'un enfant mineur ;
• d'un enfant majeur protégé ;
• d'un enfant majeur souffrant d'un handicap l'empêchant de subvenir normalement à ses besoins ;
• ainsi que, dans certains cas, du conjoint ou du partenaire de PACS de ces enfants.

Le bien est évalué selon sa valeur vénale au jour du décès, conformément aux dispositions de l'article 666 du Code général des impôts. L'abattement de 20 % est ensuite appliqué sur cette valeur avant le calcul des droits de succession.

Cette mesure permet de limiter la fiscalité lorsque les proches continuent d'occuper le logement familial après le décès.

L’abattement de 20 % n’est pas obligatoire. Toutefois, il n'est pas non plus optionnel. Le notaire devra en fait appliquer automatiquement l'abattement de 20 % des frais de succession si les conditions requises sont remplies.

Qui paie les droits de succession sur une résidence principale ?

Chaque héritier paie les droits correspondant à la part qu'il reçoit dans la succession, après application des éventuels abattements et exonérations prévus par la loi.

Peut-on vendre la résidence principale avant de régler la succession ?

Oui, mais uniquement après l'accord de l'ensemble des héritiers lorsque le bien est en indivision. Le produit de la vente servira ensuite au partage de la succession.

L'abattement de 20 % s'applique-t-il à tous les héritiers ?

Non. Il ne concerne que certaines personnes occupant effectivement la résidence principale du défunt au moment du décès et remplissant les conditions prévues par la loi.

Les frais de notaire sont-ils inclus dans les droits de succession ?

Non. Les droits de succession correspondent à l'impôt versé à l'administration fiscale, tandis que les frais de notaire rémunèrent les formalités liées au règlement de la succession et aux actes immobiliers.

Comment estimer le coût d'une succession immobilière ?

L'estimation dépend de nombreux paramètres : valeur du bien, lien de parenté, abattements, éventuelles dettes et frais de notaire. Une simulation permet d'obtenir une première estimation avant le règlement de la succession.