Sinistre sur un bien entre le compromis et l'acte authentique : que faire ?

En tant que vendeur, vous avez l'obligation d’informer votre cocontractant acquéreur du moindre désordre affectant le bien, aussi bien avant qu'après la signature du compromis de vente. Un sinistre quel qu'il soit, et plus particulièrement un sinistre impactant la toiture, aurait de lourdes conséquences pour l’acquéreur et pourrait bien rendre son projet irréalisable. 

Il est donc indispensable d’informer l’acquéreur par le biais d’un avenant au compromis de vente, signé des deux parties. Cet avenant contiendra un descriptif détaillé du sinistre et des conséquences qui en découlent pour l’acquéreur (durée des travaux impliquant un potentiel retard dans son emménagement).

Vous le savez, lorsqu’un acquéreur non professionnel achète un bien à usage d’habitation (ou à usage mixte professionnel et d’habitation), il bénéficie d’un droit de rétractation de dix jours à partir du lendemain de la première présentation du courrier lui notifiant le compromis.

En cours de compromis, et une fois ce délai dépassé, chaque modification d’un élément substantiel au compromis de vente (comme les parties, le bien, le prix…) doit nécessairement permettre à l’acquéreur de bénéficier d’un nouveau délai de rétractation de dix jours.

Si vous cachez intentionnellement l’existence de ce désordre à l’acquéreur et qu’il rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu, vous pouvez être poursuivi sur le fondement des vices cachés.

Attention, les articles 1641 et suivants du Code civil font bien état du fait de cacher intentionnellement un désordre. Si le vendeur n’avait pas connaissance du désordre, il ne pourra pas lui être reproché de ne pas avoir informé l’acquéreur.

Si vous n’informez pas l’acquéreur de ces désordres et que celui-ci, ayant pris possession des lieux après la signature de l’acte définitif, se rend compte d’un problème préexistant, il pourrait saisir le tribunal judiciaire. Les juges pourraient retenir la réticence dolosive sanctionnée par la nullité de la vente ou l’allocation de dommages et intérêts au bénéfice de l’acquéreur en réparation du préjudice subi.

L’article 1137 du Code civil définit le dol et la réticence dolosive comme la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.