Une fois votre appartement ou votre maison mis sur le marché, mettez toutes les chances de votre côté pour réaliser la transaction dans les meilleurs délais. SeLoger vous explique comment vendre vite et bien.
1. Faites une estimation « au juste prix » de votre bien immobilier
La clé d’une vente rapide réside dans la fiabilité de l’estimation. Une estimation qui ne correspond pas au prix du marché immobilier local risque de retarder le délai de vente d'une maison. Dans le cas d’une transaction immobilière, ce n’est pas tant le prix auquel vous avez acheté votre maison ou votre appartement qui importe (même si une « plus-value » est toujours la bienvenue !) mais combien il vaut aujourd’hui. Dans la majorité des cas, les biens immobiliers dont la vente s’éternise (et accessoirement mettent les nerfs des futurs vendeurs à rude épreuve) ont été surévalués et ne correspondent pas à la demande locale. Le prix fixé doit être en cohérence avec le marché immobilier local mais aussi avec les caractéristiques du bien (étage, exposition, travaux de rénovation à prévoir…). Pour vous aider à fixer un prix de vente qui soit en cohérence avec le marché local, vous pouvez faire appel à un expert ou utiliser un outil d’estimation en ligne. Nous pouvons citer la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), le moteur d'estimation de SeLoger ou encore l’outil Patrim. Ce dernier est accessible via votre espace particulier sur le site des impôts. Il permet de connaître le prix de vente des biens selon plusieurs critères.
Ma maison était trop chère…
« Lorsque que j’ai estimé ma maison, j’ai eu la main un peu lourde. Sur les conseils d’une agence immobilière qui m’avait expliqué que des biens tels que le mien étaient nombreux sur le marché, je me suis résolu à revoir mes prétentions à la baisse. Une semaine après, on me faisait une offre au prix ». Gérard, 62 ans, Authie (14). Découvez notre simulateur pour faire estimer sa maison.
2. Passez par la case home staging
Il est capital de « neutraliser » au maximum la décoration intérieure du bien immobilier que l’on désire vendre. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il se peut que les acquéreurs potentiels ne partagent pas vos goûts en matière de déco. Or, l'achat d'une maison ou d'un appartement se réalise sur un coup de cœur. « Méfiez-vous de la première impression, c’est souvent la bonne ! ». Les ventes immobilières n’échappent pas à cet adage. En effet, un certain Stéphane P., agent immobilier de son état, animateur télé à ses heures perdues et un peu gaffeur sur les bords, ne répète-t-il pas à longueur d’émissions que : « C’est dans les 90 premières secondes de la visite qu’un acheteur se décide ». Sans compter qu’il est plus facile pour un éventuel acheteur de se projeter dans une maison « lambda » plutôt que dans un intérieur fortement marqué de l’empreinte du précédent occupant. À titre d’exemple, votre fils de 13 ans fan de rap aura toutes les peines du monde à s’imaginer dans la chambre rose bonbon d’une petite princesse de 8 ans. Et on le comprend !
Pour aider les visiteurs à se projeter, il peut être judicieux de passer par la case home staging, qui a pour objectif d’attirer plus de visiteurs en décorant et en aménageant votre logement selon les attentes du public cible et non pas selon vos goûts. Pour cela, les professionnels du home staging agissent pour désencombrer le logement et optimiser le rangement, la circulation dans l’espace et la luminosité. La réalisation de petits travaux de rafraîchissement peut être conseillée… mais en aucun cas des travaux de grande envergure, dont le coût est trop élevé pour rendre l’intervention rentable. Gardez à l’esprit qu’une opération de home staging doit représenter moins de 2 % du prix de vente.
3. Mettez en valeur les points forts de votre habitation
Les acheteurs potentiels de votre maison ou de votre appartement visiteront de nombreux autres biens tout au long de leur recherche immobilière. Votre logement doit donc sortir du lot. Il est important de détecter ses points forts (vue imprenable, belle piscine…) et de les mettre en avant… sans pour autant dissimuler les défauts éventuels. Si la surface de votre salon est restreinte, optez pour une déco épurée et minimaliste pour donner une impression de grandeur aux visiteurs. Jouer la carte de la saisonnalité peut également s’avérer judicieux. Si votre maison est pourvue d’une cheminée, rien de tel qu’une bonne flambée pour charmer de potentiels futurs acquéreurs qui ne seraient pas insensibles à l’attrait d’un bon feu (surtout si la visite a lieu en plein hiver). De la même façon, si vous disposez d’un beau jardin, n’hésitez pas à le mettre en scène (le home staging s’applique aussi à l’extérieur des habitations). Bref, tout ce qui pourrait constituer une « valeur ajoutée » et permettre à votre habitation de se démarquer des autres biens immobiliers proposés sur le marché ne doit en aucun cas être caché mais au contraire fièrement exhibé !
4. Faites savoir que votre logement est sur le marché
Il est essentiel que vous communiquiez sur votre projet de vente. Parlez-en autour de vous mais aussi via les réseaux sociaux et les sites d’annonces. Attention toutefois à ne pas en faire trop ! Multiplier les mandats simples auprès de différentes agences immobilières part certes d’une bonne intention (optimiser les chances que votre annonce soit vue) mais risque de surexposer votre bien (et donc de la décrédibiliser). Et pour cause, s’ils voient que votre maison ou votre appartement est mis en vente à des prix différents sur plusieurs sites d’agences, les acquéreurs potentiels pourraient trouver suspect que vous déployiez tant d’efforts pour vous en débarrasser…
5. Faites confiance à un professionnel
Si la vente entre particuliers permet de ne pas avoir à régler des honoraires d’agence, rien ne vaut les services et l’expertise d’un professionnel pour vendre son bien rapidement et au bon prix. En plus de disposer de l’expertise nécessaire pour évaluer votre maison ou votre appartement selon des critères objectifs, un professionnel de l’immobilier sait également comment mettre en valeur votre logement pour le différencier des biens similaires en vente dans votre secteur. Il dispose également d'une liste d’acheteurs potentiels dont les critères de recherche correspondent à votre habitation. Cela permettra d’accélérer sa vente. Visite virtuelle, présentation vidéo... les agences sont aussi de plus en plus dotées d’outils permettant de faire découvrir votre bien et de le valoriser à distance.
Les points clés à retenir
Pour vendre votre bien immobilier, il faut jouer la carte du juste prix et de la simplicité. Plus la décoration est sobre et plus les acquéreurs potentiels peuvent se « projeter ». Plus le prix de votre maison/appartement correspond à la réalité du marché, plus il a des chances de trouver preneur rapidement. Il est par conséquent essentiel de ne pas surestimer sa maison lorsqu'on souhaite la vendre. Et cela pour 5 raisons :
- Fixer un prix de vente trop élevé peut prolonger les délais de vente. Les acheteurs potentiels pourraient être découragés par un prix excessif et se tourner vers d'autres biens proposés à des prix plus réalistes.
- Une surestimation du prix peut donner l'impression aux acheteurs potentiels que vous êtes peu réaliste et/ou peu enclin(e) à négocier.
- Un prix de vente excessif peut réduire le nombre de visites et d'offres que vous recevez. Les acheteurs ont de nos jours une assez bonne connaissance du marché. Ils peuvent donc rapidement identifier les maisons surévaluées. Si votre maison est perçue comme étant trop chère, elle risque d'être écartée des recherches des acheteurs, ce qui limitera les opportunités de vente.
- Le marché immobilier est influencé par l'offre et la demande, mais aussi par les prix des propriétés comparables. Si votre maison reste trop longtemps le marché, vous devrez baisser son prix. Et au final, vous aurez perdu du temps…
- En fixant un prix réaliste et compétitif, vous maximisez vos chances de vendre rapidement et efficacement. Vous pourrez alors passer à l'étape suivante de votre projet immobilier, qu'il s'agisse d'acheter une nouvelle propriété, de réinvestir ailleurs ou de concrétiser d'autres projets personnels.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)