Tout comprendre sur la vente à réméré

Mécanisme juridique encadré par les articles 1659 à 1673 du Code civil, la vente à réméré, ou « vente avec faculté de rachat », permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier de façon temporaire, en conservant une faculté de rachat, ainsi que l’usage de son logement durant un certain laps de temps.

Plus concrètement, le propriétaire vendeur, ayant un besoin urgent de liquidités, cède son bien immobilier à un acheteur (généralement un investisseur) à un prix décoté, fixé à l’avance : 50 à 70 % de la valeur vénale du bien. Malgré le transfert de propriété en faveur de l’acquéreur, le vendeur conserve le droit de continuer à vivre dans le logement moyennant le versement d’une indemnité d’occupation, semblable à un loyer.

À l’issue du contrat de vente à réméré, dont le délai ne peut excéder 5 ans, le vendeur peut :

• récupérer son bien en exerçant sa faculté de rachat et en restituant le prix principal plus les frais ;
• renoncer à l’achat, auquel cas la vente devient définitive.

Si la vente à réméré s’est d’abord adressée aux propriétaires en situation de surendettement, elle intéresse aujourd’hui un public plus large. Voici quelques profils types susceptibles d’avoir recours à la vente avec faculté de rachat.

• Les propriétaires en urgence financière, en situation de surendettement, ou menacés de saisie immobilière. Cette solution leur permet d’obtenir des fonds rapidement afin de rembourser leurs créanciers. De plus, la vente à réméré interrompt toute procédure de saisie et permet d’éviter une vente aux enchères forcée avec un bien immobilier bradé.
• Les propriétaires devant faire face à un accident de la vie (perte de revenus, perte d’emploi, séparation, etc.), alors que leurs charges restent inchangées.
• Les propriétaires bloqués par le circuit classique des banques, ne disposant pas d’une capacité d’emprunt suffisante, mais possédant un patrimoine immobilier.
• Les propriétaires en quête d’un prêt relais alternatif pour effectuer des travaux pour mieux revendre, par exemple.
• Les chefs d’entreprise et indépendants ayant un besoin urgent de trésorerie.

Les investisseurs en réméré sont, le plus souvent, des marchands de biens, des sociétés spécialisées en portage immobilier, des fonds d’investissement et plus rarement des investisseurs privés en quête de placements sécurisés et rémunérateurs. La vente à réméré leur assure plusieurs avantages :

• un achat initial à un prix inférieur, avec une décote de 30 %, voire davantage ;
• des revenus mensuels réguliers versés par le vendeur occupant ;
• un gain quelle que soit l’issue (rachat par le vendeur initial ou vente définitive). Dans le premier cas, l’investisseur récupère son capital et conserve les indemnités cumulées. Dans le second, il acquiert définitivement la pleine propriété du bien et peut le revendre avec une éventuelle plus-value ;
• une sécurité juridique garantie, car la vente à réméré est strictement encadrée par la loi.

Le principal intérêt de la vente à réméré réside dans l’opportunité d’obtenir des liquidités à partir d’un patrimoine immobilier, pour régulariser une dette, par exemple. Toutefois, il y a d’autres avantages :

• le dégagement rapide de liquidités, tout en continuant à habiter le logement vendu à un tiers ;
• l’obtention de fonds sans passer par le système bancaire. Les personnes fichées à la Banque de France peuvent y prétendre ;
• la suspension des procédures (saisie immobilière, vente forcée) ;
• la possibilité de récupérer la propriété du bien cédé grâce à la faculté exclusive de rachat ;
• un coût potentiellement plus intéressant pour le propriétaire qui souhaite conserver son bien, dans la mesure où les frais notariés liés à la vente ne sont comptabilisés qu’une fois, malgré l’acte de vente puis l’exercice du rachat.

Pour le vendeur qui souhaite récupérer son bien immobilier, le risque principal est de ne pas pouvoir procéder au rachat à l’issue de la période définie contractuellement. En cas de non-rachat, le vendeur perd définitivement son droit de propriété sur le bien, et l’acquéreur en devient propriétaire de façon irrévocable. Attention ! Le juge ne peut pas prononcer l’allongement du délai de rachat d’une vente à réméré (Cass. 3e civ., 21 oct. 2021, n° 20-17615).

Il est également primordial d’examiner attentivement le prix de vente, le prix de rachat, les frais de notaire, les éventuels frais d’intermédiation et l’indemnité d’occupation due à l’acheteur. Une opération mal négociée ou trop coûteuse peut fragiliser davantage un propriétaire déjà en difficulté.

Il est essentiel de construire un plan de financement réaliste avant toute signature de contrat. Un accompagnement du notaire et, si nécessaire, d’un conseiller financier indépendant permet de déterminer si l’opération est intéressante pour le vendeur et permet de comparer cette option avec d’autres solutions existantes (restructuration de crédit, etc.).