Lexique immo : tout comprendre au portage immobilier

Le portage immobilier est un type de vente particulier, qui permet à un propriétaire de céder temporairement son bien à un investisseur, tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai maximum de 5 ans. Ce délai, inscrit dans le Code civil, est une période durant laquelle le propriétaire peut retrouver sa stabilité financière et exercer sa faculté de rachat, sans plus-value.

Durant toute la durée de l'opération, l'ancien propriétaire continue de vivre dans son logement, moyennant un loyer versé à l'investisseur. Souvent inférieur au marché locatif, ce loyer permet au propriétaire de conserver ses habitudes de vie, et de libérer en même temps des liquidités nécessaires pour rembourser ses dettes ou faire face à d'autres obligations financières.

Le portage immobilier présente de nombreux avantages, notamment pour les propriétaires en situation de surendettement. Il permet tout d'abord d'éviter la saisie immobilière, une issue souvent inévitable pour ceux qui accumulent les dettes. En cédant temporairement leur bien, les propriétaires peuvent rembourser leurs créanciers et sortir d'une situation de fichage à la Banque de France.

En outre, le portage immobilier offre une flexibilité financière importante. Le propriétaire reçoit entre 40 % et 60 % de la valeur vénale de son bien, et il peut utiliser ces fonds librement pour rembourser ses dettes ou financer d'autres projets. Cette solution n'est ni un emprunt ni un crédit, ce qui signifie que les revenus du propriétaire ne sont pas pris en compte dans l'opération. Cela rend donc le portage accessible, même aux personnes dont les revenus sont faibles ou instables.

Le portage immobilier est rigoureusement encadré par le Code civil, notamment par les articles 1659 à 1673. Ces dispositions légales assurent que l'opération se déroule dans des conditions transparentes et sécurisées pour toutes les parties impliquées. L'un des aspects clés de ce cadre juridique est la faculté de rachat, qui ne peut excéder 5 ans.

Pour bénéficier du portage immobilier, le propriétaire doit remplir certaines conditions :

• Le besoin de financement du propriétaire ne doit pas dépasser 60 % de la valeur vénale du bien. Ce plafond garantit que l'opération reste équilibrée et que le propriétaire conserve une marge financière pour solder ses dettes et racheter son bien, à l'échéance.
• Les ressources du foyer doivent être suffisantes pour permettre l’obtention d’un prêt avant la fin du portage immobilier.
• La durée du portage immobilier et le montant des indemnités d’occupation doivent être déterminés en fonction des besoins propres du propriétaire.

Le portage immobilier et la vente à réméré sont souvent confondus, car ils permettent tous deux à un propriétaire de vendre temporairement son bien, tout en conservant la possibilité de le racheter. Toutefois, ces deux dispositifs diffèrent sur plusieurs points.

Le portage immobilier consiste en un transfert temporaire de propriété à un investisseur, alors que la vente à réméré est une opération de vente, avec faculté de rachat. Dans le cadre d’un portage immobilier, le propriétaire peut récupérer la propriété de son bien dans un délai imparti ne pouvant pas dépasser 5 ans, tandis que dans le cadre d’une vente à réméré, le délai de rachat est de 2 ans.

Généralement, le bien est cédé à un prix compris entre 50 et 70 % de sa valeur réelle, mais dans le cadre d’une vente à réméré, les revenus du vendeur ne sont pas analysés, contrairement au portage immobilier. De plus, la vente à réméré ne concerne qu’un acheteur, là où le portage immobilier peut concerner plusieurs investisseurs différents.

L'opération de portage immobilier commence par l'évaluation du bien et la mise en relation avec un investisseur. Une fois l'accord trouvé, le propriétaire cède son bien à l'investisseur et reçoit une partie de la valeur vénale sous forme de capital. Cette transaction est réalisée devant un notaire ; la sécurité juridique de l'opération est ainsi garantie.

Durant toute la durée du portage, le propriétaire continue de vivre dans son bien, en tant que locataire. Il verse un loyer à l'investisseur, généralement sous la forme d'un bail meublé, jusqu'à ce qu'il soit en mesure de racheter son bien ou que le délai de rachat expire.

Le portage immobilier offre ainsi une solution flexible et sécurisée pour les propriétaires en difficulté financière : il leur permet de surmonter une crise, tout en conservant la possibilité de redevenir pleinement propriétaires de leur bien.