Est-il possible de vendre un logement sans faire les diagnostics immobiliers ?

Vincent Cuzon 01 sep 2020
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Dans le cadre de la vente d’un logement, certains diagnostics techniques doivent être réalisés par le propriétaire. Plomb, performance énergétique, amiante… ces diagnostics doivent-ils être obligatoirement effectués pour vendre son bien immobilier ?

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Est-il possible de vendre un logement sans faire les diagnostics immobiliers ?
Les diagnostics techniques obligatoires sont à la charge du vendeur. © Photon-Photos
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Non, il n’est pas possible de vendre son logement sans faire les diagnostics

La réalisation des différents diagnostics immobiliers est imposée par la loi. Le propriétaire ne peut donc pas mettre en vente sa maison ou son appartement si les diagnostics n’ont pas été réalisés par un diagnostiqueur certifié. Ce dernier doit présenter les compétences et assurances requises. Seuls le métrage loi Carrez et l’État des risques et pollutions (ERP) peuvent être réalisés par un particulier. Le notaire ne laissera aucune vente se réaliser sans la fourniture des diagnostics immobiliers obligatoires. Ces derniers renforcent la protection de l'acquéreur et du vendeur. Ils permettent à l'acheteur d’avoir une meilleure connaissance du bien et au vendeur d'éviter d’éventuels litiges après la vente.

Les diagnostics techniques doivent obligatoirement être fournis à l’acquéreur dès le compromis de vente ou la promesse de vente. Précisons toutefois que si une vente ne peut pas être réalisée sans les diagnostics obligatoires, elle peut l’être quel que soit le résultat des diagnostics : le vendeur n'est pas tenu de réaliser des travaux. Un bien immobilier peut donc être vendu s’il contient de l’amiante ou du plomb.

Les diagnostics obligatoires sont regroupés dans un Dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au compromis de vente puis à l'acte authentique.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Les diagnostics techniques obligatoires doivent être regroupés au sein d'un Dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente. Ces diagnostics techniques peuvent varier selon le bien à vendre. Pour une maison, le vendeur doit faire réaliser le Diagnostic de performance énergétique (DPE), l’État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, le Constat de risque d'exposition au plomb (Crep), l’État de l'installation d'assainissement non collectif, l’État relatif à la présence de termites et l’État des risques et pollutions (ERP) permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque (naturels, miniers, technologiques, sismiques, etc.).

Le vendeur doit aussi remettre à l’acheteur l’État de l'installation intérieure de l'électricité et l’État de l'installation intérieure du gaz, si les installations ont plus de 15 ans. Enfin, il doit mentionner la présence d'un risque de mérule dans la construction si le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté. Pour la vente d’un appartement situé en copropriété, l’État de l'installation d'assainissement non collectif ne doit pas être réalisé. En revanche, la promesse de vente et le contrat de vente doivent obligatoirement indiquer la surface privative du lot de copropriété (Diagnostic loi Carrez).

En faisant réaliser un diagnoctic termites alors qu'il n'y est pas obligé, un propriétaire vendeur s'exonérera de toute responsabilité au cas où des termites seraient découverts par la suite. L'acheteur qui invoquerait la présence d'un vice caché ne pourrait alors engager que la seule responsabilité du diagnostiqueur.

Quelle est la durée de validité d'un diagnostic immobilier ?

Illimitée, 10 ans, 3 ans, 6 mois… la durée de validité varie selon les diagnostics et leur résultat. Par exemple, l’État d’amiante a une durée de validité illimitée si aucune trace d'amiante n'est détectée dans le logement. En revanche, si de l’amiante est détecté, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans qui suivent la remise du diagnostic. Précisons que si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être obligatoirement renouvelé en cas de vente du logement, même si aucune trace d’amiante n’a été détectée. De son côté, le diagnostic plomb a une durée de validité illimitée si aucune présence de plomb n’est détectée, mais sa durée de validité est limitée à 1 an si l’on constate du plomb dans une quantité supérieure à un certain seuil. Le diagnostic loi Carrez a également une durée de validité illimitée, tandis qu’aucune durée n’est fixée pour le diagnostic mérule.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a une durée de validité de 10 ans mais doit être de nouveau effectué si des travaux substantiels sont réalisés dans le logement. Quant à eux, les diagnostics assainissement non collectif, électricité et gaz ont une durée de validité de 3 ans. Enfin, l’ERP (État des risques et pollutions) et le diagnostic Termites sont valables moins de 6 mois. Le diagnostic Termites doit également être refait en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d'infestation. Si le bien est en vente depuis plus de 6 mois, le vendeur peut donc être contraint de refaire certains diagnostics immobiliers.

La durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires

Diagnostic Durée de validité
Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
  • 1 an si plomb présent à des concentrations supérieures à 1 mg/cm²
  • Illimitée si aucune trace de plomb n’est détectée ou concentrations inférieures à 1 mg/cm²
Diagnostic électricité 3 ans
Diagnostic gaz 3 ans
ERP 6 mois
Diagnostic termites 6 mois
État de l’installation d’assainissement non collectif 3 ans
Diagnostic amiante Illimitée pour les diagnostics réalisés après 2013
Diagnostic mérule Pas de durée fixée
Métrage loi Carrez Illimitée
Diagnostic de performance énergétique (DPE) 10 ans

Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés de préférence avant la publication de l’annonce de vente.

Quelles conséquences en l’absence des diagnostics obligatoires ?

Si le vendeur ne transmet pas les diagnostics obligatoires à l’acheteur lors de la signature de l’acte authentique de vente, il sera responsable au titre des vices cachés en cas d'apparition d'un dommage ou risque quelconque. L'acheteur pourra se retourner contre lui et exiger l'annulation de la vente et la restitution intégrale du prix, ou demander une réduction du prix. Cela ne vaut pas pour le Diagnostic de performance énergétique (DPE) qui n'a qu'une valeur informative. L’acheteur ne peut donc pas se retourner contre le propriétaire si les informations qu’il contient sont erronées. Précisons que si le vice caché détecté par l’acheteur concerne les parties communes et que le syndic n'a pas fait face à ses obligations, la responsabilité du vendeur peut être partagée avec celle des autres copropriétaires.

La liste des diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente est longue et varie selon la nature du bien immobilier (maison individuelle ou appartement).

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