Immobilier : quand dit-on d'un bien qu'il est « grillé » ?

Un bien « grillé » désigne un logement considéré comme invendable ou difficile à vendre parce qu'il est resté trop longtemps sur le marché immobilier. La difficulté à vendre un bien peut s’expliquer de différentes façons :

• Il peut s’agir d’un bien présentant des problèmes structurels majeurs, des vices cachés, une mauvaise réputation, une localisation peu attrayante ou des problèmes juridiques liés à la propriété ;
• Il peut s’agir d’un historique problématique lié à une stratégie de vente qui n’a pas été pensée de façon optimale dès le départ. Un bien peu attrayant qui n’a pas été mis en avant pendant la vente, ou un bien surestimé qui est resté trop longtemps sur le marché verra sa valeur et son attractivité se dégrader. Et sa vente s'en trouvera compliquée. 

Un bien « grillé » est donc un bien dont la vente a été portée à la connaissance des acquéreurs, qui a été mis en vente sur le marché, mais qui n'attire personne. Or il faut savoir qu’un bien qui tarde à se vendre va finir par se vendre en-dessous de sa véritable valeur. C’est la raison pour laquelle il est crucial d’élaborer dès le départ une stratégie de vente adaptée, idéalement avec l’aide d’un professionnel, et de fixer un prix juste et cohérent.

Idéalement, il vaut mieux réduire le risque de devenir le propriétaire-vendeur d’un bien « grillé ». En effet, le délai de vente va s'allonger, la valeur du logement va baisser drastiquement, et l’achat d’un bien « grillé » représente un risque pour un acquéreur qui peut en avoir conscience.

Lorsqu’il s’agit d’un bien dégradé, l’acquéreur a conscience qu’il doit engager des travaux de réparation coûteux pour rendre le logement habitable et confortable. À l'arrivée, les factures peuvent même excéder les estimations initiales. Cela peut entraîner une perte financière pour l’acquéreur.

Enfin, lorsqu’un bien reste longtemps sur le marché, l’acquéreur peut alors s’attendre à être lui-même confronté à des difficultés lorsqu’il sera en mesure de revendre le bien ultérieurement.

Voilà pourquoi il faut mettre en place - sans tarder - toutes les dispositions nécessaires pour attirer et rassurer les acquéreurs dès le départ, et cela passe généralement par une bonne estimation du bien.

On peut mettre en place quelques astuces pour qu’un bien « grillé » redevienne attractif et vendable de nouveau, mais cela nécessite non seulement temps mais aussi parfois des investissements et des efforts financiers. Si vous vendez un logement dégradé, il peut s’avérer utile de faire appel à un professionnel pour effectuer une évaluation complète et approfondie, pour estimer le montant des réparations et savoir lesquelles sont prioritaires. Il est d’ailleurs préférable de communiquer dès le départ ces informations aux acquéreurs sans rien leur cacher, en fixant un prix adéquat et cohérent, quitte à parfois le réajuster. Vous trouverez toujours des acquéreurs prêts à engager des travaux et des rénovations, à condition que la communication soit franche et transparente, et que la valeur du bien soit juste.

Enfin, il peut être nécessaire de mettre en place un plan d’action pour résoudre les problèmes avant de remettre en vente, à savoir réparer les défauts structurels, résoudre les problèmes de conformité, améliorer l’esthétique ou même repositionner le logement sur le marché en mettant l’accent sur ses points forts.

Si vous vous apprêtez à mettre un logement en vente, la première chose essentielle à savoir, c’est qu’il faut fixer un prix cohérent dès le départ, et ne surtout pas surestimer le bien. Le recours à un expert ou à un agent immobilier s’avère judicieux pour déterminer la valeur de votre logement.

N’oubliez pas non plus de rendre le logement présentable et de mettre en valeur ses caractéristiques, en rangeant, en désencombrant, en nettoyant, voire en faisant appel à un service de home-staging. Cela va permettre de relooker et de dépersonnaliser le logement le temps de la vente, pour maximiser les chances de susciter le coup de cœur chez les acquéreurs.

Enfin, évitez de multiplier les canaux de vente, les agences et les annonces immobilières. Lorsqu’un logement apparaît trop souvent dans des sites d'annonces différents ou dans la vitrine de plusieurs agences, les acquéreurs en déduiront qu’il a du mal à se vendre, et cela devient un cercle vicieux. Son attractivité s'en trouvera diluée. Il attirera moins car il perdra son aspect « unique » sur le marché, et les prospects anticiperont souvent des défauts majeurs sur le logement. Faites plutôt confiance à une seule agence qui va déployer tous ses arguments pour le mettre en valeur. Pour cela, optez pour un mandat exclusif.