De la publication d’une annonce à la signature de l’acte de vente, la vente d’un bien est marquées par différentes étapes et obligations, pour le vendeur, pour l’acheteur et pour l’agent immobilier. Fabienne Magnan, notaire, répond à nos questions au sujet de ces étapes.
Peut-on signer un compromis de vente avec un agent immobilier ?
On peut parfaitement signer un compromis de vente avec un agent immobilier, et sans l’intervention d’un notaire. Le compromis de vente n’est pas un acte authentique et l’intervention du notaire n’est pas obligatoire à ce stade. Il s’agit d’un avant-contrat qui est signé par le vendeur et l’acheteur et qui vise à sceller leur accord, il engage donc les deux parties. Il contient donc les éléments qui permettent de fixer les termes définitifs du contrat passé entre eux : la nature du bien, son adresse, sa description, l’identité des deux parties, le prix de vente sur lequel elles se sont accordées et la date de signature de l’acte de vente authentique.
En revanche, on peut aussi envisager de signer le compromis de vente avec le notaire, qui va alors l’authentifier, de même que l’avant-contrat peut être une promesse de vente, et non un compromis. Dans ce dernier cas, le contrat n’engage que le vendeur et non l’acheteur qui peut se désengager à tout moment.
L'agent immobilier doit-il informer sur la conformité d'un bien ?
L’agent immobilier doit en effet informer l’acquéreur des normes, dans la mesure où certaines caractéristiques rendent le logement indécent et il ne peut donc pas être habité en l’état. L’agent immobilier doit notamment informer l’acquéreur au sujet de la superficie. Pour être habitable, un logement doit présenter une superficie supérieure à 9 m². Mais l’agent immobilier doit également informer l’acquéreur au sujet des diagnostics techniques et de leurs résultats. Plusieurs diagnostics sont obligatoires comme le diagnostic plomb, gaz, électricité, le DPE, etc. Si un diagnostic relève une anomalie, c’est le rôle de l’agent immobilier que d’en informer l’acquéreur, de lui parler des risques et des mesures à mettre en place.
L’agent immobilier a une obligation d’information envers les deux parties, il doit donc donner tous les éléments qu’il a en sa possession à l’acquéreur pour que ce dernier achète le bien en toute connaissance de cause.
Vente soumise à la loi Carrez : doit-on vérifier la surface du bien ?
La loi Carrez entraîne un mode de calcul très précis de la superficie des logements, qui ne s’applique qu’aux logements situés en copropriété. Elle est mentionnée dans l’acte de vente et tient compte de la surface plancher construite, à laquelle on déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches d’escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres, et les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Enfin, on exclut du calcul de la superficie les greniers non aménageables, les boxes et annexes, les places de parking et garages, les caves, les jardins, les balcons et les terrasses ouvertes. La loi tolère une marge d’erreur de 5 %. Au-delà de ce seuil, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur et demander une indemnisation si la superficie est plus petite que prévue, il est donc nécessaire de vérifier la surface du bien.
Si un bien n’est pas soumis à la loi Carrez (c’est le cas des maisons individuelles), il n’y a pas d’obligation de la part du vendeur de réaliser une mesure par un expert. En revanche, la superficie est un élément contractuel qui est mentionné dans le compromis de vente, il est donc recommandé de vérifier cette superficie avant d’acheter le logement.
Vidéo : Fabienne Magnan, notaire vous dit tout ou presque...
De gros travaux doivent-être réalisés, l'acquéreur doit-il être informé ?
Il est important d’informer l’acquéreur des travaux qui vont être effectués, et qu’ils sachent notamment qui va devoir supporter leur coût. Ce cas de figure est particulièrement présent dans les copropriétés, il est donc important de dire aux acquéreurs si les travaux ont déjà été votés, auquel cas c’est le vendeur qui a payé à travers les appels de fonds, ou s’ils n’ont pas été votés, auquel cas c’est probablement l’acquéreur qui participera aux appels de fonds à venir. L’acquéreur doit savoir ce qu’il en est pour organiser financièrement les appels de fonds, sans compter qu’il doit pouvoir consulter les procès-verbaux qui ont déjà eu lieu, dans lesquels il pourra trouver l’information.
Les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont réalisés. Mais il est possible d’obtenir une répartition des travaux de copropriété entre le vendeur et l’acheteur dans le compromis de vente.
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