Viager immobilier : comment ça marche ?

Le viager est une transaction immobilière spécifique. Dans le cadre de ce système, l’acheteur, appelé débirentier, devient propriétaire d’un bien immobilier contre le versement d’un capital (le bouquet) et d’une rente versée au propriétaire-vendeur, appelé crédirentier et ce jusqu’au décès de celui-ci. Précisons que le décès du vendeur doit être imprévisible. Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur ne doit donc pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le vendeur.

De plus, si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte de vente, la législation considère que le décès était prévisible et que la vente n'est pas valable. Les héritiers du vendeur peuvent alors demander l'annulation de la vente devant le tribunal. Nous pouvons distinguer le viager libre du viager occupé. Le premier permet à l’acquéreur de disposer librement de la maison ou de l’appartement pour l’occuper ou le louer (et percevoir les loyers) dès la signature de la vente. Dans le cadre du second, le vendeur conserve l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu. L'usufruit lui permet de vivre dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers. S’il opte pour un droit d'usage, il peut vivre dans le bien mais ne peut par le louer.

Dans le cadre d’un achat en viager, l’acquéreur ne verse par l’intégralité du prix du bien immobilier le jour de la signature de l’acte authentique. Seul un bouquet, facultatif et dont le montant est librement fixé, est potentiellement versé. Ensuite, le reste du prix est payé par une rente viagère, dont le montant, fixé dans l’acte de vente, varie selon plusieurs critères : l’âge et l’espérance de vie du vendeur, la valeur du bien et des loyers que le vendeur pourrait percevoir si le logement était loué, le type de viager, le montant de l’éventuel bouquet, etc. La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes (époux ou indivisaires) et est réversible ou réductible.

Une rente réversible est intégralement reversée au survivant en cas de décès de l’un des bénéficiaires. Une rente réductible est réduite proportionnellement suite au décès d’un bénéficiaire. Ajoutons que dans le cadre d’un viager occupé, une décote d’occupation est appliquée au prix de vente pour compenser la privation du droit d’usage et d’habitation. Cette décote est comprise entre 25 et 50 %, en fonction de l’âge et du sexe du vendeur

Une fois le bien vendu, la répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur n’est pas la même s’il s’agit d’un viager libre ou d’un viager occupé. Dans le cadre d’un viager libre, toutes les charges, l’entretien courant et les réparations sont prises en charge par l’acquéreur. En revanche, s’il s’agit d’un viager occupé avec usufruit, en l’absence de précision dans l’acte de vente, le vendeur paie pour les réparations et l’entretien courant, sauf s'il libère totalement la maison ou l’appartement. Il prend aussi en charge les impôts locaux, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et les factures énergétiques. L’acheteur doit lui payer pour les grosses réparations entreprises dans le logement. S’il s’agit d’un viager occupé avec droit d’usage, en l'absence de précision dans l'acte de vente, la taxe foncière et la TEOM sont prises en charge par l'acquéreur. Le reste des charges et travaux est réparti selon les indications mentionnées dans l’acte de vente.