Pourquoi choisir un terrain en diffus pour construire sa maison ?

Quentin Gres
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Vous envisagez de devenir propriétaire en achetant un terrain sur lequel construire votre maison ? Vous avez deux possibilités : la construction en lotissement ou en secteur diffus. Même si cette démarche demande beaucoup de vigilance de la part de l’acquéreur, l’achat d’un terrain en diffus présente son lot d’avantages. SeLoger vous les présente dans cet article.

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Maison en construction
Un terrain en diffus est un terrain à bâtir isolé (hors lotissement). @AdobeStock
Sommaire

Qu’est-ce qu’un terrain en diffus ?

Le terrain en diffus, ou terrain isolé, se définit par rapport au terrain en lotissement.

La zone d’habitat diffus vs le terrain en lotissement

Selon le Code de l’urbanisme, un lotissement est « la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière, ou de plusieurs unités foncières contiguës, ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». En d’autres termes, un lotissement, c’est tout simplement un terrain divisé en plusieurs parcelles qui seront vendues pour y construire des maisons individuelles.

Un terrain en diffus est, par contraste, un terrain à bâtir isolé, c’est-à-dire hors lotissement.

Les caractéristiques du terrain en secteur diffus

Il existe de nombreux types de terrain en secteur diffus, puisqu’il peut s’agir d’un terrain à construire en ville ou au beau milieu des champs… Quoi qu’il en soit, l’achat du terrain en secteur diffus, qu'il soit vendu par un particulier ou une agence, demande plusieurs points de vigilance pour éviter les mauvaises surprises :

  • la viabilisation du terrain, autrement dit le raccordement à l’eau potable, à l’électricité, à l’assainissement, etc. Si elle n’est pas déjà faite, elle peut représenter un surcoût conséquent. Il faut donc le prendre en compte dans le budget ;
  • une étude de sol est nécessaire pour évaluer la nature du sous-sol ;
  • les servitudes de passage doivent être examinées ;
  • le bornage du terrain doit être réalisé, si ce n’est pas déjà le cas, par un géomètre-expert.

Toutes ces démarches demandent du temps et un budget. Néanmoins, il arrive que certains terrains isolés soient prêts à bâtir, si toutes ces démarches ont déjà été faites par le vendeur du terrain. Donc, renseignez-vous !

Un terrain en diffus peut aussi être divisé en lots, ce qui permet de revendre une ou plusieurs parcelles.

Les trois avantages du terrain en diffus

Avantage n° 1 : réaliser une bonne affaire

C’est un fait : à superficie égale, un terrain en secteur diffus est bien moins cher qu’un terrain en lotissement. Le cas échéant, prenez en compte dans votre budget les différentes démarches administratives que nous venons d’exposer.

Vous constatez que le terrain qui vous fait de l’œil n’est pas viabilisé ? Ne laissez pas ce défi entraver votre projet, car les avantages d'un terrain isolé sont nombreux. Référez-vous au Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour les types de constructions autorisées et obtenez un certificat d'urbanisme pour des détails sur l'état du terrain et les équipements publics proches. Ces informations seront précieuses pour évaluer les coûts totaux de la viabilisation.

Avantage n° 2 : pouvoir construire la maison de vos rêves en toute liberté

Vous avez déjà une idée très précise de ce à quoi ressemblera votre cocon ? Cette nouvelle ne pourra que vous enchanter : l'achat d'une parcelle hors lotissement offre une liberté totale en matière d'aménagement, de style architectural et de choix des matériaux. De quoi pouvoir réaliser vos rêves architecturaux ! Bien entendu, il faudra tout de même se plier aux règles du plan d’urbanisme local.

Contrairement aux parcelles en lotissement, les contraintes sont en effet moins strictes pour un terrain en secteur diffus. Toutes les configurations sont donc possibles :

  • maison de plain-pied ou à étages ;
  • en forme de U ou en L ;
  • bâtisse avec toit plat ou en pente, etc.

Avantage n° 3 : des terrains isolés pour tous les goûts

Vous cherchez plutôt un terrain plat et rectangulaire pour construire une maison de plain-pied ? Plutôt une parcelle en pente, pour une belle vue panoramique depuis vos fenêtres ? Un espace sans vis-à-vis et éloigné de tout voisinage ? L’avantage avec les terrains en diffus, c’est qu’il y en a pour toutes les préférences.

À la différence des terrains en lotissement qui sont souvent assez standardisés, les terrains isolés peuvent être : pentus, arborés, plats, rectangulaires, grands, plus petits…

Niveau emplacement, vous avez aussi le choix entre un terrain en centre-ville ou en pleine campagne.

Quelles précautions prendre avant d’acheter un terrain à bâtir en diffus ?

Voici quelques précautions utiles avant d’investir dans un terrain isolé et de prendre une quelconque décision :

  • la vérification de sa constructibilité selon les règles d'urbanisme ;
  • la consultation du PLU pour les indications sur les règles de construction, les zones à risques, les servitudes et les projets d'aménagement.
  • une demande de certificat d'urbanisme pour connaître les taxes et l'état des équipements publics.

Assurez-vous que le terrain est viabilisé et prévoyez les coûts si ce n'est pas le cas. Une clause suspensive doit être incluse dans la promesse de vente. Vous devez également vérifier les diagnostics de risques et envisager l'assistance d'un architecte pour votre projet. Ce professionnel saura élaborer le projet de construction en respectant la loi, les règles d'urbanisme et les différents points de vigilance. Pour vous, c’est rassérénant et plus tranquille.

Pour vérifier la constructibilité du terrain qui vous intéresse, commencez par obtenir un relevé cadastral auprès de la mairie de la commune concernée. Vous pouvez aussi consulter le site du ministère de l'Économie et des Finances pour savoir si un terrain constructible l'est ou non.

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