Lorsqu’une collectivité fait valoir son droit de préemption sur un terrain en l’achetant à un propriétaire afin de l’affecter une destination précise, cette destination doit être maintenue dans le temps, sous peine de devoir verser des indemnités à l’ancien propriétaire.
Qu’est-ce qu’un emplacement réservé ?
L’emplacement réservé constitue la classification de bâtiments ou de secteurs au sein du PLU (plan local d’urbanisme). Ces emplacements réservés qui peuvent être des voies publiques, des ouvrages publics, des installations d’intérêt général ou des espaces verts existants ou à créer, sont délimités sur le PLU par une couleur bleue. Ils font l’objet d’une servitude, ce qui signifie qu’en cas de vente d’un bien détenu par un propriétaire privé et situé dans ce secteur, c’est la collectivité ou l’établissement public qui est prioritaire pour l’acquisition de ce bien ou de cet emplacement.
L’existence d’une classification en tant qu’emplacement réservé interdit au propriétaire du terrain concerné de construire.
Le bien immobilier doit être utilisé tel que prévu initialement
Lorsqu’une collectivité acquiert un bien au titre d’un emplacement réservé, elle annonce alors la destination du bien. Dans le cas d’un arrêt rendu par la Cour de Cassation le 11 juin 2021, une collectivité avait acquis le terrain d’un propriétaire privé situé en zone naturelle sur le littoral et avait annoncé souhaiter y créer un espace vert. Le propriétaire a donc reçu le montant correspondant à la vente d’un terrain non constructible. Mais 25 ans plus tard, la même collectivité a modifié la destination du terrain qui a été rendu constructible, en le revendant 43 fois plus cher qu’elle ne l’avait acheté. Si la commune considérait avoir rempli ses obligations en maintenant le terrain en espace vert durant 25 ans, les magistrats se sont appuyés sur un droit garanti par la Convention européenne des droits de l’homme pour affirmer que quel que soit le délai écoulé, cette opération spéculative portait atteinte au respect des biens de l’ancien propriétaire.
En cas de changement de destination, l'ancien propriétaire est indemnisé
Les magistrats ont considéré qu’une collectivité a l’obligation d’affecter le bien quadrillé en bleu sur le PLU en tant qu’emplacement réservé, à l’usage annoncé initialement. Cette obligation n’est pas limitée dans le temps, comme en témoigne le jugement rendu car en cas de détournement de la procédure, la collectivité doit alors dédommager l’ancien propriétaire et lui verser des indemnités compensatoires. Dans le cas présent, la commune a été condamnée à reverser à l’ancien propriétaire la plus grande partie du prix de revente en terrain à bâtir.
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