Comment se passe l’achat d’un terrain constructible ?

Avant d'acheter un terrain constructible, il faut savoir que la notion de constructibilité d'un terrain est encadrée par la loi. En effet, il doit réunir toutes les conditions requises pour y effectuer des travaux en vue d’accueillir une habitation. Il existe des critères juridiques qui doivent impérativement être rassemblés pour qu’un terrain soit dit constructible :

1. Le sous-sol et le sol doivent résister au poids d’une maison.
2. Le terrain ne doit pas être situé en zone inondable. À noter toutefois qu'il est parfois possible d'obtenir un permis de construire en zone inondable si le PLU prévoit des dispositions spécifiques : le choix est laissé à la mairie de la commune concernée.
3. Le terrain doit être viabilisé ou « raccordable », c’est-à-dire que le terrain doit être accessible par un chemin ou une route et la future habitation doit être raccordable aux réseaux essentiels (eau potable, électricité, assainissement collectif…). 

Pour savoir si un terrain est véritablement constructible, il faut consulter le PLU (plan local d'urbanisme) de la commune où il est situé.

Un terrain à bâtir dispose d’autorisations juridiques relatives à la construction. Pour être sûr que tout est en règle, rendez-vous en mairie pour y consulter les documents d’urbanisme attestant de la possibilité de construire. Le plan local d’urbanisme (PLU) permet de connaître la destination autorisée des sols (habitations, commerces et services, exploitations agricoles et forestières, équipements d'intérêts collectifs et services publics) et les modalités de construction. 

De plus, la carte communale précise dans quelle zone (urbaine, à urbaniser, à protéger…) se situe la parcelle. Autre document essentiel : le certificat d’urbanisme qui mentionne les taxes appliquées au terrain, les limitations au droit à la propriété, les éventuelles règles d’urbanisme, ainsi que les raccordements existants.

Le code de l’urbanisme distingue deux types de terrains :

1. Terrain « isolé » ou « hors lotissement » s’il ne provient pas d’une division foncière (c'est-à-dire qu'il n'est pas issu d'un terrain divisé en plusieurs parcelles). Il est également appelé terrain en diffus. Il peut ainsi être mis en vente sans être borné ni viabilisé. 
2. Terrain situé dans un lotissement. Il est donc issu d’une procédure de lotissement, c'est-à-dire d'une division d'un terrain en plusieurs parcelles par un promoteur. Avant sa mise en vente, le lotisseur doit obtenir un permis d’aménager ou une décision de non-opposition de la mairie pour diviser une parcelle en plusieurs lots à bâtir. Le terrain en lotissement doit obligatoirement être borné et viabilisé.

État du sol et risques liés à l’environnement

Certains sols humides ou argileux exigent, entre autres, de renforcer les fondations, ce qui engendre des frais supplémentaires. Le type de sol sera renseigné dans le diagnostic d’état des risques et pollutions (dit diagnostic ERP), que le propriétaire doit obligatoirement réaliser pour vendre son terrain. Toutefois, il restera préférable d’effectuer également de votre côté une étude géotechnique (entre 1 000 et 2 000 €) qui déterminera les caractéristiques mécaniques du terrain et évaluera les risques naturels recensés dans son environnement.

Vérifications de la surface et des limites du terrain

Le bornage du terrain permet de fixer la limite exacte entre votre terrain et celui de votre voisin. Dans la plupart des cas, il n’est pas obligatoire, mais reste conseillé car il vous protège contre tous les conflits de limites de propriété. 

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plan (c'est-à-dire soit un choix de maison sur catalogue, soit une création de maison avec des choix modulables) est signé avec le constructeur. C’est le plus réglementé. Il garantit le prix et la livraison. 

Le contrat de maîtrise d’œuvre. Si vous choisissez un architecte ou un maître d’œuvre, vous signez avec lui un contrat de maîtrise d’œuvre.

Le contrat d’entreprise. Si vous gérez vous-même la maîtrise d’œuvre ou si vous la déléguez à un maître d’œuvre ou à un architecte, vous devez signer des contrats d’entreprise avec chaque intervenant sur votre chantier, qui seront donc concomitants au contrat de maîtrise d'œuvre.

Le contrat de réservation en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Ce contrat – de réservation, puis de vente – est signé avec le promoteur. 

L’avant-contrat

La signature de l’avant-contrat survient après accord du vendeur et de l’acheteur sur le prix et autres modalités éventuelles. Cet avant-contrat permet à l’acheteur de réunir le financement (deniers personnels comme votre épargne, prêt bancaire...). La poursuite de la vente est souvent conditionnée par la clause suspensive de l’obtention du financement par l’acheteur.

La signature du compromis de vente

Qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse de vente, c’est un acte qui peut se faire soit directement entre le vendeur et l'acheteur, soit via un notaire (on parle alors d'acte authentique). Les signatures des deux parties (vendeur et acheteur) sont quoi qu'il en soit obligatoires. Cette signature peut déclencher le règlement d’un acompte (ou séquestre). C'est une indemnité d'immobilisation qui permet à l'acheteur de réserver le bien en vue de la vente. Dans ce cas, cela passe obligatoirement par un notaire. 

La procédure d’achat d’un terrain à bâtir se conclut par la signature de l’acte authentique de vente devant notaire. Le solde restant est alors versé intégralement et l'acheteur devient immédiatement propriétaire.

Dans la majorité des cas, on peut acheter un terrain constructible sans construire. Il n’existe aucune obligation de faire construire une maison même si vous avez sollicité et obtenu un permis de construire. À ce sujet, le code de l’urbanisme précise qu’il faut entreprendre les travaux dans les trois ans suivant l’obtention du permis de construire, avec la possibilité de deux prolongations d’un an, faute de quoi ce permis ne sera plus valable.

L’offre d’achat au vendeur peut, dans un premier temps, être orale. Elle est d’ailleurs conseillée en cas d’hésitation car elle ne vous engage pas. Pour qu’elle puisse être juridiquement valable, vous devez obligatoirement l’exprimer par écrit. L’offre d’achat écrite, si elle est acceptée par le vendeur, vous engage à acquérir le terrain à bâtir. Vous bénéficierez tout de même d’un délai de réflexion de 10 jours, au cours duquel vous pourrez vous rétracter.

Les frais de notaire

Pour les frais d'acquisition d'un terrain, comptez environ 7 à 8 % du prix total du terrain, comme pour l'immobilier ancien. Cela comprend :

• Les émoluments du notaire.
• Les taxes (80 % des frais) : droits de mutation, contribution de sécurité immobilière, TVA sur les émoluments du notaire.
• Les frais de débours.

La taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune, le département et, en Île-de-France seulement, par la région. Il s’applique sur la surface de construction. En 2022, les montants fixés sont les suivants : 820 € par mètre carré hors Île-de-France et 929 € par mètre carré en Île-de-France.

Les frais de raccordement

À votre charge et non négligeables, ils peuvent varier de 5 000 € pour un terrain situé au sein d’un quartier pavillonnaire, à 10 000 €, voire 15 000 €, si le terrain est très isolé ou s’il présente une configuration difficile.

Vous voilà fin prêt pour vous lancer dans l'achat d'un terrain constructible !