Peut-on vendre une maison avec une piscine non déclarée ?

Si vous envisagez de vendre votre maison alors que la piscine n’est pas déclarée dans les règles de l’art, vous avez toujours la possibilité de faire une régularisation. SeLoger répond à toutes vos questions pour que vous puissiez vendre votre bien immobilier l'esprit tranquille.

À partir du moment où une piscine ne peut être déplacée sans être démolie ou démontée, elle est considérée par l’administration comme une dépendance à part entière de la propriété. Il peut donc s’agir d’une piscine enterrée, d'une piscine semi-enterrée et même d'une piscine hors-sol.

Par conséquent, une piscine privée peut augmenter, significativement, la valeur locative cadastrale du bien en cas de vente, et de ce fait modifier la base de calcul des impôts locaux, notamment celle de la taxe foncière.

Étant considérée comme un bien imposable, le propriétaire a l’obligation de déclarer sa piscine à l'administration fiscale, et doit également s’acquitter de la taxe d’aménagement lorsqu’il la fait construire. De plus, la plus-value réalisée lors de la vente est soumise à l’impôt sur le revenu.

Dans un premier temps, il faut savoir que toutes les piscines ne font pas l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Les bassins n’excédant pas 10 m² de superficie ne nécessitent aucunes formalités administratives, excepté si la propriété est située aux abords d’un monument historique, sur un secteur sauvegardé ou sur un site patrimonial. Il faut, dans ce cas, faire une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie avant sa construction.

Une déclaration préalable est donc nécessaire pour les bassins dont la surface est comprise entre 10 m² et 100 m². Le propriétaire doit aussi consulter le Plan local d’urbanisme (PLU), car celui-ci peut prévoir des règles de construction bien spécifiques.

En revanche, si le bassin a une superficie de plus de 100 m², le propriétaire doit impérativement obtenir un permis de construire pour lancer les travaux. Les règles du PLU peuvent être plus restrictives dans ce cas. Le consulter en amont est très important pour s'assurer que le projet est conforme à toutes les réglementations.

Dès que l’autorisation d’urbanisme est accordée, vous devez déclarer le commencement des travaux en remplissant le formulaire CERFA 13407*06 (Déclaration d’ouverture de chantier), et vous disposez de 90 jours pour déclarer la piscine au fisc.

Enfin, à la fin des travaux, vous devez transmettre à la mairie le formulaire « Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux » (Daact). La mairie pourra ensuite contrôler la conformité de la piscine et des éléments mentionnés sur le permis ou sur la déclaration préalable de travaux.

Vous l’aurez compris, la déclaration d’une piscine est obligatoire, tant au niveau fiscal qu'au niveau de l’urbanisme. Cependant, la vente d’une maison avec piscine non déclarée, ou non conforme, est possible à condition que le futur acquéreur en soit informé par écrit.

Si l’acheteur acquiert en toute connaissance de cause une maison dont la piscine n'est pas en règle, c’est à lui de déclarer le bassin aux autorités compétentes, et/ou d’y installer les dispositifs de sécurité obligatoires. Faute de quoi, il pourra être accusé de fraude.

Le futur acquéreur peut donc imposer au vendeur d’effectuer toutes les démarches pour régulariser la déclaration du bassin avant la signature de l’acte authentique de vente. Il peut également annuler le compromis de vente ou négocier le prix de la propriété à la baisse.

En tant que vendeur, vous pouvez aussi régulariser la situation de votre piscine à tout moment. Il suffit d'effectuer les démarches administratives classiques, en précisant qu'il s'agit d'une régularisation.

Il faut savoir que les sanctions peuvent être très lourdes si le propriétaire ne respecte pas la réglementation en vigueur concernant sa piscine. Il peut écoper d’une amende comprise entre 1 200 € à 300 000 € (art. L480-4 du Code de l’urbanisme), en fonction de l’effraction :

• Construction d’un bassin sans autorisation préalable d’urbanisme,
• Construction d’un bassin malgré le refus de la municipalité,
• Construction d’un bassin plus important que les dimensions mentionnées sur la demande d’urbanisme.

Si le maire découvre l’infraction pendant la construction de la piscine, il peut ordonner l’arrêt du chantier et sa démolition (art. L480-5 du Code de l’urbanisme).

Le propriétaire peut, aussi, se voir sanctionner d’un redressement fiscal et devoir payer un rappel d’impôts assortis de pénalités (taxe d’aménagement, taxe foncière…).