Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire inscrite dans le contrat de location vous permet de mettre un terme au contrat, sous certaines conditions.
L’application de la clause résolutoire
La clause résolutoire d’un bail loi de 1989 permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne paye plus ses loyers et charges, dès lors qu’un commandement de payer délivré par un commissaire de justice est resté sans effet passé un délai de six semaines.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 liste les mentions impératives que doit contenir ce commandement, à savoir :
- La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
- Le montant mensuel du loyer et des charges ;
- Le décompte de la dette ;
- L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
- La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le Fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
- La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce.
Ce commandement de payer sera également adressé aux garants s’il y en a.
Lorsque la dette correspond à deux mois de loyer ou plus, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance.
L’assignation devant le tribunal judiciaire
L’assignation du locataire devant le juge judiciaire doit suivre les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Sous peine de voir la demande être déclarée irrecevable, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Ce délai permet au locataire de saisir l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le préfet de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.
Si le juge prononce la résiliation du bail, le locataire sera déchu de tout droit d’occupation et devra quitter les lieux à la date indiquée dans le jugement.
L’éventuelle expulsion du locataire
Suite au jugement rendu imposant la résiliation du bail, si votre locataire n’a pas quitté le logement à la date prévue, il vous est possible de lui faire délivrer un commandement de quitter les lieux, par le biais d’un commissaire de justice. À compter de ce commandement, il devra quitter les lieux dans un délai de deux mois. Et c’est uniquement à l’issue de ce délai que vous pourrez demander le concours de la force publique via le préfet de votre département afin de procéder à l’expulsion effective de votre locataire.
Attention, pendant la période de trêve hivernale, entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année, aucune expulsion ne peut avoir lieu. Selon les conditions météorologiques, il est possible qu’un arrêté préfectoral prolonge les délais de la trêve hivernale.
Référence juridique
- Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
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