Copropriété : quelles sont les assurances obligatoires ?

En théorie, un propriétaire qui occupe son logement n'est pas obligé d'assurer son bien, même si cela lui est fortement recommandé dans la mesure où, sans assurance habitation, il devra prendre en charge l'indemnisation des préjudices que lui et son bien pourraient causer. Il y a toutefois une exception à cette règle : depuis la mise en place de la loi Alur, si le logement fait partie d’une copropriété, il doit obligatoirement être assuré, au minimum en ce qui concerne la partie responsabilité civile, et ce que le copropriétaire soit occupant ou non-occupant.

Cette couverture permet de prendre en charge les conséquences financières d’un sinistre ayant pour cause le bien immobilier assuré et affectant les voisins, les tiers (visiteurs, passants, prestataires intervenant dans l’immeuble…). Les dommages pris en charge peuvent avoir lieu dans les parties communes ou dans un logement d’un autre copropriétaire.

Si le copropriétaire a uniquement l’obligation de s’assurer concernant sa responsabilité civile, il peut décider de souscrire une multirisques habitation pour disposer d’une couverture plus complète. L’assurance multirisques habitation (MRH) comprend la garantie obligatoire risques locatifs et des garanties complémentaires. Elle couvre notamment les incendies, explosions, catastrophes naturelles, bris de glace, dégâts des eaux ou encore les vols.

Si le copropriétaire n’occupe pas son logement mais le propose à la location, il peut se tourner vers une assurance PNO (propriétaire non-occupant). Même si les locataires doivent obligatoirement souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs, l’assurance PNO couvre à la fois la responsabilité civile du bailleur ainsi que les dommages affectant le logement non pris en charge par l’assurance obligatoire du locataire, qui couvre seulement les risques locatifs.

Concrètement, seuls les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux sont pris en charge. Les autres dommages et ceux causés aux voisins ne sont pas couverts par cette assurance.

La loi Alur n’a pas seulement rendu obligatoire la souscription d’une assurance pour les copropriétaires. Depuis 2014, chaque copropriété doit également souscrire une assurance responsabilité civile. De fait, plusieurs assurances se superposent dans une copropriété. Alors, qui doit contacter son assurance en cas de sinistres dans l’immeuble ? En réalité, cela dépend de l’origine des dommages.

Les compagnies d’assurance françaises ont conclu la convention IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeuble) pour faciliter la prise en charge des sinistres survenant dans une copropriété. Cette convention indique que si un sinistre survient dans les parties communes, c’est au syndic de copropriété de prévenir l’assureur de l’immeuble. En revanche, si le dommage trouve son origine dans un logement, c’est à l’occupant (propriétaire ou locataire) de prévenir son assurance. C’est la compagnie d’assurance qui a la charge de déterminer les responsabilités.

A titre d’exemple, si le sinistre semble avoir lieu dans les parties communes, c’est l’assureur de la copropriété qui doit rechercher la cause. Par contre, si la recherche établit que l’origine du sinistre est située dans un logement, c’est l’assureur de l’occupant qui devra prendre en charges les frais engendrés par la recherche.