Que faire si votre propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place pour réguler le marché locatif dans certaines zones tendues : il impose des plafonds aux propriétaires au moment de fixer le montant des loyers. 

Il s’agit d’un outil destiné à rendre le logement plus accessible, en limitant les hausses de loyers excessives. Si vous habitez dans une zone concernée par ce dispositif, il est donc important de connaître vos droits et de vérifier la conformité du loyer payé chaque mois.

Cette mesure ne s’applique pas à tous les logements. Elle est réservée à des zones géographiques spécifiques, où la demande locative est particulièrement forte et où les prix ont tendance à s’envoler. Le montant du loyer plafond, déterminé par arrêté préfectoral, y est calculé et révisé régulièrement en fonction de plusieurs critères, dont :

• Le type de logement : appartement, maison, studio...
• Le nombre de pièces et la superficie du logement.
• L’année de construction : les logements plus récents peuvent bénéficier de loyers légèrement plus élevés.
• La localisation exacte : le prix au m² n’est pas le même d’un quartier à l’autre.
• Le type de location : meublé ou non meublé.

Si un logement présente des caractéristiques exceptionnelles, comme une vue dégagée ou des prestations haut de gamme, le propriétaire peut appliquer par ailleurs un « complément de loyer ». Il doit toutefois être justifiable et proportionné.

Enfin, en plus de fixer des plafonds de loyer, l’encadrement des loyers permet d’interdire les augmentations de loyer lors d’un changement de locataire.

En 2024, l’encadrement des loyers s’applique dans plusieurs grandes villes et agglomérations françaises, parmi lesquelles :

• Paris,
• Lille,
• Lyon et Villeurbanne,
• l’établissement public territorial Est Ensemble (9 communes de Seine-Saint-Denis),
• Montpellier,
• Bordeaux.

Le dispositif étant ouvert, la liste des villes concernées est susceptible d’évoluer au fil du temps.

Le loyer de votre logement dépasse manifestement le plafond autorisé dans votre quartier ? Plusieurs solutions s’offrent à vous pour signaler un loyer abusif.

En cas de loyer de base supérieur au plafond

La première étape consiste à contacter directement votre propriétaire pour lui faire part de votre constat. Expliquez-lui le problème calmement, en vous appuyant sur les textes applicables, dont l’arrêté préfectoral local. Demandez-lui de réduire le montant du loyer en conséquence. Cette démarche peut être réalisée de vive voix dans un premier temps, mais elle aura un impact plus important si vous lui adressez un courrier recommandé.

Si votre propriétaire ne donne pas suite à votre demande ou refuse de modifier le montant du loyer, il est temps de saisir la mairie. Les municipalités sont les premières autorités à intervenir pour traiter ce type de litige. Votre mairie peut mettre en demeure votre propriétaire de respecter la réglementation en vigueur.

Cependant, la compétence de la mairie se limite la plupart du temps à un rappel à l’ordre non coercitif. La préfecture peut alors prendre le relais pour sanctionner les propriétaires ne respectant pas l’encadrement des loyers. La procédure vous sera expliquée, le cas échéant.

En cas de complément de loyer abusif

Si votre propriétaire justifie le dépassement par un complément de loyer, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (CDC), qui est compétente pour régler la plupart des litiges entre bailleurs et locataires. Attention : vous devez saisir cette instance dans les trois mois suivant la signature de votre bail.

Si la CDC ne parvient pas à trouver de solution amiable, vous pouvez finir par saisir le juge des contentieux de la protection. Il pourra statuer sur votre demande de réduction de loyer et ordonner le remboursement des sommes indûment versées.

Le non-respect de l’encadrement des loyers est passible de sanctions à la fois pénales et civiles pour le propriétaire indélicat. Les personnes physiques s’exposent à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros. Les personnes morales (comme les SCI ou les SCPI) peuvent quant à elles être sanctionnées d’une amende d’un montant trois fois supérieur, soit 15 000 euros. 

En cas de constatation d’un loyer supérieur au plafond légal, le propriétaire est dans l’obligation de rembourser au locataire le trop-perçu. Cette obligation peut être prononcée par la commission départementale de conciliation (CDC) ou par un juge.

Le locataire peut enfin demander au propriétaire de lui verser des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi. Ce dernier peut être d’ordre matériel (par exemple, les frais de justice impartis) ou moral (le stress lié à la situation, entre autres). En pratique, les procédures de ce type restent toutefois assez rares.

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L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place pour protéger les locataires et garantir un accès plus équitable au logement. Des sanctions sont prévues pour dissuader les propriétaires de pratiquer des loyers excessifs. N’hésitez pas à faire valoir vos droits si vous payez un montant anormalement élevé pour votre loyer !