Pouvez-vous porter plainte contre votre propriétaire, s’il refuse de faire des travaux ?

Selon la réglementation en vigueur (article 6 de la loi n°89-469 du 6 juillet 1989), un bailleur est dans l’obligation de louer une maison ou un appartement décent. Cela signifie que le bien doit répondre à 5 critères de décence :

• La surface du logement : le logement doit disposer d'au moins une pièce principale. De plus, il doit avoir une surface habitable totale de 9 m² minimum et une hauteur de plafond de 2,20 m minimum.
• La sécurité et la santé : le logement doit être protégé des infiltrations d’eau et d’air. Il doit disposer d’un éclairage naturel. Le réseau de branchement électrique, de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes en vigueur.
• Les performances énergétiques : depuis 2023, seuls les logements qui consomment moins de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an peuvent être mis en location. Cela ne concerne que les nouveaux baux signés à partir de cette date.
• Les équipements de confort : le logement doit avoir un accès à l’eau potable et doit être équipé d’une évacuation des eaux usées, d’un système de chauffage, d’une installation sanitaire, d’un réseau électrique et d’un coin cuisine.
• Le logement doit être exempt de toute présence d’animaux nuisibles ou de parasites (rats, cafards…).

Bon à savoir : 

Il ne faut pas confondre un logement non-décent et un logement insalubre. En effet, l’insalubrité d’un lieu représente des risques graves, qui mettent en danger la santé et la sécurité des occupants (structure instable, présence de métaux lourds ou de moisissures…).

La nature des travaux

Le locataire a l’obligation de procéder aux petites réparations nécessaires à l’entretien du logement. Il s’agit des réparations locatives liées à l’usage normal de l’appartement ou de la maison (changement des ampoules et des interrupteurs, entretien de la chaudière, des murs, des sols, des portes…).

Hormis les travaux liés à la décence et aux réparations locatives, le propriétaire bailleur est également tenu de réaliser certains travaux urgents et structurels afin de maintenir le logement en bon état, c’est-à-dire les travaux qui relèvent de la structure du bâtiment et de la vétusté des équipements. Il peut s'agir, par exemple, de l'entretien de la toiture, le changement des volets électriques ou d'un radiateur défectueux, des fenêtres qui ne ferment pas correctement, d’un sol trop usé…

Si ces travaux ou réparations sont occasionnés par la faute du locataire, le bailleur n’est pas obligé d’exécuter les travaux dont il a normalement la charge (dégradations volontaires, mauvais entretien…).

La procédure du déroulement des travaux

Avant la réalisation des travaux, le propriétaire doit obligatoirement en informer son locataire, en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception. Cette notification doit mentionner la nature des travaux, la date du début et une durée approximative afin que le locataire puisse s’organiser.

Il faut également savoir que, si les travaux ont une durée supérieure à 21 jours, le locataire est en droit de demander une baisse du prix de son loyer. Cette réduction est calculée en fonction de la durée des travaux et des pièces rendues inaccessibles.

Si les travaux ne respectent pas les conditions mentionnées dans la notification, ou s'ils sont abusifs ou vexatoires, le locataire peut faire appel au juge des contentieux de la protection (CDC) afin de les interrompre ou de les interdire. De la même manière, si les travaux rendent le logement complètement inhabitable, le locataire a la possibilité de résilier le bail de plein droit et sans préavis.

La mise en demeure

Lorsque le preneur constate que son logement nécessite des réparations ou des travaux qui incombent au bailleur, il peut faire une demande informelle, dans un premier temps. Si le propriétaire n’est pas d’accord malgré la nécessité, il faut alors lui adresser une lettre recommandée de mise en demeure d'exécuter les travaux.

La conciliation

Il se peut que le propriétaire refuse ou qu’il ne donne aucune réponse dans les 2 mois après la réception de la mise en demeure. Dans ce cas, le locataire peut faire appel à la commission départementale de conciliation.

Cette démarche amiable est totalement gratuite. Elle permet à un conciliateur spécialisé de trouver une solution, en organisant une séance de médiation en présence du propriétaire et du locataire. Il faut savoir que le bailleur n’est pas obligé d’accepter cette conciliation.

À la suite de cette séance, le conciliateur rédige un avis résumant les arguments et les engagements des deux parties. Le conciliateur n’a qu’un rôle de conseiller. Par conséquent, il n’a pas le pouvoir de contraindre le propriétaire à faire les travaux.

La saisie du tribunal judiciaire

Le bailleur n’a toujours pas l’intention de réaliser les travaux qui lui incombent, après l'intervention du conciliateur ? Le preneur doit saisir le juge des contentieux de la protection (CDC) auprès du tribunal judiciaire, dont dépend le logement. Pour ce type de démarche, le recours à un avocat n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé en raison de la complexité de la législation.

À l’issue de l’audience, le juge peut enjoindre le propriétaire à exécuter les travaux dans les plus brefs délais. Il peut également bloquer les loyers du locataire, en attendant la réalisation des travaux. Il peut même procéder à la résiliation du bail.

Il est aussi possible que le juge autorise le locataire à faire lui-même les travaux et à demander ensuite le remboursement de l'intégralité des frais à son bailleur, sur présentation des factures. Le locataire peut aussi réclamer des dommages et intérêts au propriétaire, en fonction du niveau de la gêne occasionnée par l’absence de travaux.