Cette forme de placement permet d’acquérir des parts ou des actions de sociétés qui investissent dans l’immobilier. Bien que présentant plusieurs avantages, un placement dans la pierre papier compte aussi des risques auxquels il faut penser avant de vous lancer. Quels sont-ils et comment investir ? SeLoger vous répond.
Définition et principe de la pierre papier
La pierre papier est un terme qui désigne une forme d’investissement immobilier indirect. C’est-à-dire que l’investisseur achète des parts et/ou des actions auprès d’une société de gestion de fonds immobiliers.
L’investisseur, également appelé associé ou épargnant, devient alors copropriétaire du bien immobilier (la pierre), à hauteur de la part (le papier) qu’il a investie. Les revenus d’un investissement en pierre papier proviennent des loyers perçus par la société de gestion. Elle redistribue ensuite ces derniers aux associés en fonction des sommes investies.
Les différentes formes de placements dans la pierre papier
Il existe plusieurs types d’investissements dans la pierre papier. Ils sont encadrés par la législation française et européenne relative aux fonds de placement, et doivent être agréés par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
La SCPI
La société civile de placement immobilier (SCPI) est la forme la plus courante. Elle permet de faire des placements financiers uniquement dans les fonds immobiliers destinés à la location. En retour, les investisseurs perçoivent des revenus fonciers, ou dividendes, qui dépendent des performances locatives.
On peut distinguer deux types de SCPI :
- les SCPI de rendement, ou d’entreprise, pour les biens à usage commercial (bureaux, entrepôts, centres commerciaux, résidences hôtelières…) ;
- les SCPI fiscales, ou d’habitation, pour les biens destinés à l’habitation des particuliers.
Les modalités d’achat dépendent du statut de la SCPI. À savoir qu’une SCPI à capital variable permet d’acheter et de vendre des parts à tout moment. Leur prix dépend de la fluctuation du marché immobilier. Alors que dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, les achats ne sont possibles que si de nouvelles parts sont créées ou si des associés vendent leurs parts. Le prix est, dans ce cas, fixé au gré de la loi de l’offre et de la demande.
L’OPCI
Un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) se compose à la fois d’actifs immobiliers locatifs et d’actifs financiers (obligations, actions…).
Les OPCI se distinguent aussi en deux catégories :
- les FPI (Fonds de placement immobilier) qui se composent de 60 % minimum d’actifs immobiliers et de 5 % minimum de liquidité ;
- les SPPICAV (Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) émettent des actions proportionnellement aux demandes de souscription. Les actifs d’une SPPICAV doivent comporter au moins 51 % d’immeubles physiques ou de parts de sociétés immobilières non cotées en bourse.
La SIIC
La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) suit le même principe que les parts de SCPI et d'OPCI, mais celle-ci est cotée en bourse. Elle se doit de redistribuer aux actionnaires 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values. Il est possible d’acheter des actions SIIC en ouvrant un compte titre ou un PEA (Plan d’épargne en actions).
Les avantages d’un investissement dans la pierre papier
L’un des principaux avantages d'un placement dans la pierre papier est l’accessibilité. C’est-à-dire qu’il est possible d’y investir avec un apport modeste. Souvent une centaine d’euros suffisent pour devenir associé. Contrairement à l’acquisition classique d’un bien immobilier, où il faut, la plupart du temps, contracter un prêt immobilier.
De plus, ce type d’investissement dispose d’une plus grande disponibilité en liquidité que dans le cadre d'un achat physique d’un bien. Les titres peuvent s’acheter et se revendre plus facilement et plus rapidement.
Les placements en pierre papier disposent aussi d’une grande diversification de portefeuille, tant au niveau du type de bien que du secteur géographique. Ce qui permet de mutualiser les risques.
L’absence de gestion pour les épargnants fait aussi partie des avantages non négligeables. Ce sont, en effet, les sociétés de gestion qui se chargent de toute la gestion locative (trouver des locataires, percevoir les loyers…) et de l’entretien du bien.
Les risques des investissements dans la pierre papier
Le risque de revenus et de rendement
Comme dans la plupart des placements, les revenus ne sont pas garantis. La pierre papier ne fait pas exception à la règle. La rentabilité de ce type d'investissement repose sur la performance des revenus locatifs.
Les dividendes des associés, et par conséquent leur rendement, vont alors se trouver fortement impactés par un éventuel contexte peu favorable, où le montant des loyers est à la baisse ou que le taux de vacance des biens est important. Il n’est pas possible de garantir la pérennité d’un rendement dans la pierre papier.
Le risque de perte en capital
Les investissements en pierre papier n’offrent aucune protection contre la perte du capital lors de la revente des parts. Comme les marchés immobiliers et financiers connaissent sans cesse des hauts et des bas, il est probable qu’au moment de la revente de ses parts, le capital de l’investisseur subisse une moins-value.
En d'autres termes, l’investisseur n’a aucune garantie de récupérer le capital qu’il a investi initialement. Il en va de même pour les titres SIIC qui sont cotés en bourse. Les risques de perte en capital peuvent être élevés car ces placements sont liés directement aux marchés boursiers.
Le risque de liquidité
Les risques de liquidité concernent surtout les SCPI et certaines OPCI. En effet, le délai de revente de titres dépend de l’offre et de la demande, ce qui peut rendre ce délai plutôt long. Il faut compter souvent plusieurs semaines, voire plusieurs mois, en fonction de la nature du bien et de la situation économique. Ce manque de disponibilité de liquidité rapidement peut s’avérer très contraignant pour les investisseurs qui ont besoin de vendre leurs parts au plus vite.
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