Comment se passe la vente des parties communes d’une copropriété ?

Doté de la personnalité juridique, le syndicat des copropriétaires a le pouvoir de vendre les parties communes de l’immeuble, sauf dans certains cas que nous aborderons par la suite.

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes au prorata de ses tantièmes, tels que définis que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

La vente d’une ou plusieurs parties communes doit être votée en assemblée générale à la majorité : 

• de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, pour les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
• de l’article 26 de la loi du 10 juillet, soit la majorité des deux tiers des membres du syndicat, pour les autres actes de disposition.

La Cour de cassation a jugé illicite une clause d’un règlement de copropriété qui prive le syndicat des copropriétaires du pouvoir de disposer des parties communes de l’immeuble, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Lorsque le poste de concierge ou gardien est supprimé par un vote en assemblée générale, la loge est généralement vendue par la suite. Les majorités prévues par la loi pour la vente de la loge du gardien sont les suivantes : 

• lorsque la loge du gardien appartient au syndicat des copropriétaires, sa vente se vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• si la vente porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, c’est l’unanimité des copropriétaires qui est requise.

Diverses limitations au droit du syndicat des copropriétaires de vendre les parties communes de l’immeuble, ressortent de la loi ou de la jurisprudence. 

• L’article 26 de la loi de 1965 précise que l’assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble, 
• Également, le même article indique que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. La Cour de cassation déduit donc de cela que l'assemblée générale ne peut en aucun cas disposer d’une partie commune au mépris d'un droit de jouissance privatif d’un des copropriétaires sans avoir recueilli son accord exprès en amont.