Depuis la loi Climat et résilience, les copropriétés n’échappent pas à certaines obligations. En plus du DTG (diagnostic technique global), certaines copropriétés sont également soumises à l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et du diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Qu’est-ce qu’un PPPT ? Quand et comment le mettre en place ? SeLoger vous répond.
Qu’est-ce qu’un projet de plan pluriannuel de travaux ?
Un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est une sorte d’outil qui permet d’identifier et de planifier les travaux d’entretien et de rénovation énergétique des parties communes d’une copropriété, sur les 10 ans à venir.
Toutes les copropriétés dont la construction du bâtiment a plus de 15 ans sont concernées par le PPPT. Cette obligation s’étend progressivement :
- aux copropriétés de plus de 200 lots depuis 2023 ;
- aux copropriétés comprenant entre 50 et 200 lots depuis le 1er janvier 2024 ;
- aux copropriétés comprenant moins de 50 lots à partir du 1er janvier 2025 ;
- aux copropriétés situées en Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion, en Guyane et à Mayotte à partir de 2028.
Cependant, les copropriétés peuvent en être dispensées si elles disposent d’un diagnostic technique global (DTG) qui n'identifie aucuns travaux nécessaires durant les 10 prochaines années.
Un projet de PPT contient plusieurs éléments, qui doivent être consignés dans le carnet d’entretien de l’immeuble. Il s’agit :
- des estimations des niveaux des émissions de gaz à effet de serre et des performances énergétiques ;
- la liste des travaux nécessaires à effectuer pour entretenir l’immeuble, pour préserver la sécurité et la santé de ses occupants, pour réduire les consommations énergétiques et limiter les émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation sommaire du coût de ces travaux ;
- la proposition d’un échéancier des travaux sur 10 ans.
Quand réaliser un DPE collectif ?
Afin de préparer un PPPT, il convient de réaliser, préalablement, un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Ce diagnostic permet d’évaluer les performances énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre des parties communes d’une copropriété, et d’identifier les travaux nécessaires.
Au même titre qu’un DPE classique d’un logement, le DPE collectif attribue :
- une étiquette pour la consommation énergétique et une autre pour les émissions de gaz à effet de serre ;
- des recommandations d’amélioration ;
- une estimation budgétaire pour la réalisation des travaux.
Ce diagnostic immobilier était déjà obligatoire pour les copropriétés équipées d’un système collectif de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude sanitaire. Cependant, la loi a évolué en le rendant également obligatoire, depuis 2024, pour les immeubles de plus de 200 lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Le DPE collectif est aussi obligatoire pour :
- les copropriétés comprenant entre 50 et 200 lots à partir du 1er janvier 2025 ;
- les copropriétés de 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2026 ;
- les copropriétés de Guadeloupe, de Martinique, de La Réunion, de Mayotte et de Guyane à partir du 1er janvier 2028.
Quelles sont les étapes pour élaborer un PPPT ?
La réalisation du PPPT
Dès que le DPE collectif a été réalisé, le syndicat de copropriété doit choisir un prestataire pour réaliser le PPPT. Ce choix doit être voté et adopté à la majorité lors d’une assemblée générale des copropriétaires.
Le prestataire doit justifier de compétences et de garanties qui sont déterminées par le décret n°2022-663 du 25/04/2022. Il peut s’agir d’un architecte, d’un thermicien ou d’un bureau d’études, par exemple.
La présentation du PPPT en assemblée générale
Lorsque le professionnel a transmis son rapport de PPT, le syndicat des copropriétaires doit le présenter lors d’une assemblée générale. Si le PPPT a identifié la réalisation de travaux, le syndic doit inscrire la question d’adoption du projet à l’ordre du jour.
Le PPPT doit alors proposer toutes les modalités et le calendrier de la mise en place du plan pluriannuel de travaux (PPT). L’adoption de ce projet doit être votée à la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires.
Les travaux préconisés dans le PPPT ne sont soumis à aucune obligation d'exécution. Ils ne sont prescrits qu’à titre de recommandation.
La prévision d’un budget détaillé
Si le projet est approuvé, il devient alors le plan pluriannuel de travaux (PPT). Il convient, dans ce cas, de prévoir un budget de fonds de travaux, qui est alimenté par l’ensemble des copropriétaires. Ce budget doit également faire l’objet d’un vote lors d’une assemblée générale.
La loi fixe une limite minimale du montant de la cotisation annuelle. Elle ne doit pas être inférieure à :
- 2,5 % du coût des travaux inscrits dans le PPT,
- 5 % du budget prévisionnel.
Il faut également savoir que si les travaux prévus concernent l’amélioration des performances énergétiques, le syndic peut solliciter des aides financières de l’État, telles que MaprimeRénov’ Copropriété ou les primes CEE (certificats d'économies d'énergie).
La mise en œuvre et le suivi du PPT
Une fois le PPT et le budget approuvés, c’est au syndic de copropriétaires d’organiser la réalisation des travaux. Il doit également s’assurer du respect de l’échéancier prévu.
Pour contrôler la conformité de la réalisation des travaux, un maire ou un préfet peut imposer à un syndic de lui transmettre le PPT. Si ce dernier n’est pas transmis dans un délai d’un mois suivant la date de la demande, ou si les travaux en cours ne correspondent pas à l’échéancier, l’autorité administrative compétente peut actualiser d’office les travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
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