Existe-t-il une interdiction pour vendre un bien avec un DPE G ?

Un logement appelé passoire thermique ou passoire énergétique est un logement très énergivore. Cela signifie qu’il consomme une très grande quantité d’énergie pour un moindre confort. C’est souvent la cause d’une très mauvaise isolation conjuguée à des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation pas assez performants.

Les passoires thermiques correspondent aux classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Une habitation classée F émet plus de 56 kg de gaz à effet de serre par m²/an et consomme plus de 331 kWh/m²/an d’énergie primaire. Quant à une habitation classée G, son taux de gaz à effet de serre est supérieur à 80 kg/m²/an, et a une consommation en énergie primaire supérieure à 420 kWh/m²/an.

Pour les locations

La première restriction du gouvernement pour lutter contre les logements énergivores a été instaurée en 2022. Elle consiste au gel des loyers des logements classés F et G. Les propriétaires bailleurs ont donc l’interdiction d’augmenter un loyer lors de la signature d’un bail avec un nouveau locataire, et lors d’un renouvellement de bail.

Ensuite, depuis janvier 2023, un seuil de décence énergétique a été fixé pour les locations. Pour être décent, un logement ne doit pas consommer plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale. Tous les logements dépassant ce seuil ne peuvent plus être loués.

Enfin, l’interdiction de location s’est étendue aux logements de classe G depuis le 1^er janvier 2025, et s’appliquera aussi pour les logements de classe F à partir de janvier 2028, et aux classes E à partir de 2034.

Pour les ventes immobilières

Bien que la réglementation à l’encontre des passoires thermiques soit restrictive pour les locations, elle ne l’est, en revanche, pas pour les ventes immobilières.

En effet, il n’existe actuellement aucune interdiction concernant la vente d’une maison ou d’un appartement classé F ou G. Un propriétaire peut vendre un bien immobilier, quelle que soit sa classe énergétique.

Faire un DPE

Lors d’une vente immobilière, le propriétaire doit faire preuve de transparence quant à l’état de son bien, à l’égard des potentiels acheteurs. Pour cela, il a l’obligation de présenter un DPE valide au moment de la signature de l’acte authentique de vente, et même lors des premières visites.

De plus, le résultat du DPE doit être affiché sur l’annonce immobilière de vente. Et si le bien est une passoire énergétique, une mention précisant que le logement a une consommation énergétique excessive doit aussi être inscrite sur l’annonce.

Les recommandations d'amélioration des performances énergétiques de ce diagnostic n’ont qu’une valeur de conseil. Le propriétaire n’est pas tenu de réaliser les travaux pour pouvoir vendre son bien, même avec une étiquette G.

Réaliser un audit énergétique

Depuis le 1^er avril 2023 au 31 décembre 2024, la loi française exigeait qu'un propriétaire fasse réaliser un audit énergétique s'il voulait vendre un bien avec une étiquette F ou G. Désormais, depuis le 1^er janvier 2025, les biens classés E sont également soumis à cette obligation, et les logements classés D le seront également à partir de janvier 2034.

L’audit énergétique complémente le DPE. Il a plusieurs missions :

• relever toutes les défaillances qui causent, notamment, les déperditions de chaleur, ainsi que l’état de fonctionnement et de vétusté des différents systèmes qui produisent de l’énergie (chauffage, eau chaude, ventilation, éclairage et refroidissement) ;
• proposer un plan détaillé des travaux à prévoir pour atteindre un certain niveau de performance énergétique ;
• estimer le coût moyen des travaux nécessaires ;
• informer des aides et des subventions possibles pour financer ces travaux.

Si vous effectuez les travaux de rénovation

Investir dans des travaux de rénovation énergétique avant de vendre un bien peut faire augmenter son prix de vente de façon significative. En effet, le fait de rendre énergétiquement performant un logement va le rendre plus confortable tout en réduisant les factures d’énergie. Les futurs acquéreurs n’auront pas besoin de prévoir un budget pour la rénovation énergétique, ce qui peut rendre le bien plus attractif.

Toutefois, des travaux de rénovation énergétique nécessitent un investissement financier très important, ce qui n’est pas à la portée de toutes les bourses. Il existe plusieurs dispositifs d’aides financières de l'État spécialement conçus dans le cadre d'une rénovation énergétique : MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), la taxe à 5,5 %, les primes énergies (CEE)… Il existe également des aides locales.

Si vous vendez le bien dans l’état

Certains propriétaires n’ont pas les moyens financiers et/ou le temps pour faire les travaux de rénovation avant de vendre leur bien.

Bien que vendre une passoire thermique ne soit pas interdit, un mauvais DPE peut avoir un mauvais impact sur le prix de vente du bien. Pour un DPE F ou G, il faut prévoir une décote d’environ 18,4 % à 33,9 % (source 2024) par rapport à un bien de classe A ou B, en fonction du secteur géographique et du type du bien.

Une passoire thermique n’est pas un bien attrayant et renvoie quelques mauvaises images auprès des acheteurs :

• factures d’énergie très élevées,
• travaux d’ampleur pour améliorer la performance énergétique,
• impossibilité de louer le bien.

Pourtant, selon certaines études, les biens classés F et G au DPE se vendent mieux qu’un bien performant. Au premier trimestre 2024, 63 % des passoires thermiques se seraient vendues, contre 34 % des biens classés A. Pourquoi ? Parce que face à l’augmentation des taux d’intérêt d'emprunt et du prix de l’immobilier qui reste élevé, beaucoup de Français préfèrent acheter un logement moins cher, quitte à prévoir quelques travaux qu’ils réaliseront progressivement en fonction de leur situation.