Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire vous permet d’obtenir une somme d’argent en contrepartie d’un gage (hypothèque) que vous consentez sur un logement. Elle vous est versée sous forme de capital ou de rentes régulières.

Le prêt n’est pas affecté : vous utilisez comme bon vous semble l’argent prêté. Voyage autour du monde, coup de pouce financier aux enfants, séjour en Ehpad… Tout est possible, ou presque. Seule interdiction : lancer une activité professionnelle grâce aux fonds prêtés.

Au choix, vous remboursez le prêt selon l’une de ces deux modalités :

• Capital et intérêts au décès ;
• Versements périodiques des intérêts tout au long du contrat.

Le montant du prêt est calculé sur la base de 3 critères :

• La valeur du bien immobilier. Elle est estimée par un professionnel de l’immobilier, que vous choisissez conjointement avec l'organisme prêteur. Et c’est vous qui payez les honoraires du professionnel ;
• Votre âge. Statistiquement, plus vous êtes jeune, plus votre espérance de vie est élevée. Résultat : les intérêts s’accumulent sur une longue période. Pour éviter qu’ils soient supérieurs à la valeur du bien, le capital sera réduit ;
• Votre sexe. Les femmes, qui vivent plus longtemps, obtiendront un montant moins élevé que les hommes.

En général, le prêt accordé varie entre 15 et 75 % de la valeur du bien.

Librement déterminé par l’établissement financier, le taux d’intérêt applicable à ce type de prêt est souvent élevé. Toutefois, la loi prévoit un garde-fou. Les organismes financiers ne peuvent pas vous proposer un taux supérieur au taux d’usure sur 10 ans, qui varie selon le montant du prêt :

• Inférieur ou égal à 3 000 € : 23,24 %
• Entre 3 000 € et 6 000 € : 15,67 %
• Supérieur à 6 000 € : 8,63 %

Pour connaître le coût total de votre crédit, vous ne devez pas seulement prendre en compte son taux nominal, mais le taux annuel effectif global. Le TAEG comprend en effet tous les frais annexes à l’emprunt (commission d’un courtier, frais d’hypothèque…).

Vous devez être propriétaire d’un bien à usage d’habitation uniquement : résidence principale, résidence secondaire ou bien locatif. Vous ne pouvez pas proposer en gage un local commercial ou un local d’usage mixte (professionnel + habitation).

Avantage par rapport aux prêts immobiliers classiques : la banque n’impose pas la souscription d’une assurance emprunteur. Vous n’avez pas non plus à remplir un critère de ressources minimum ou maximum, ni à répondre à un questionnaire médical.

Deux obligations pèsent sur vous. Si vous occupez le logement à titre de résidence principale ou secondaire et que vous souhaitez le louer, vous devez au préalable obtenir par écrit l’autorisation du prêteur.

En outre, vous devez procéder à l’entretien courant et aux gros travaux qui s’imposent. L’objectif ? Que le bien hypothéqué conserve sa valeur.

Comme n’importe quel emprunt, vous pouvez le solder par anticipation. Le contrat prévoit le plus souvent l’application de pénalités de remboursement anticipé. Leur montant est fixé en fonction :

• De la date de remboursement ;
• De la modalité du versement du capital, en une fois ou périodiquement.

Autre possibilité : rembourser l’emprunt après avoir revendu le bien. Enfin, il peut être soldé au décès par les héritiers. Si ceux-ci ne souhaitent pas conserver le logement, il sera revendu par la banque. Les héritiers percevront l’éventuelle différence entre la dette à régler et le prix de vente.