Tout savoir sur la soulte en cas de divorce et de succession

En immobilier, la loi est claire : « Nul ne peut être contraint à l'indivision. » Concrètement, cela signifie que si l'un des propriétaires souhaite procéder à la vente de ses parts et que l'autre souhaite garder les siennes, il faut trouver un arrangement.

C'est là qu'intervient la soulte. Ce terme juridique désigne le paiement d'une somme par l'indivisaire (celui qui souhaite conserver le bien) à celui qui souhaite se retirer de sa propriété.

Cette somme est censée servir de compensation pour la perte du futur excédent de valeur du bien. Les règles liées à l’échange en soulte sont indiquées dans les articles L232-19 et L236-1 du Code de commerce.

Bien sûr, vous l'aurez compris, la soulte intervient presque exclusivement en cas de divorce ou de succession. On vous explique comment ça se passe pour les deux situations.

La soulte dans le cas d’un divorce

Dans le cadre d'un divorce, les époux doivent se présenter devant un notaire dont le rôle est d'arbitrer et d'organiser les opérations de partage. Pour la répartition des biens immobiliers, tout dépend du régime patrimonial établi.

Toutefois, dans la plupart des cas, le bien (ou les biens) est acheté en commun. Dans cette situation, 2 cas sont possibles suite à la séparation :

• le bien est vendu et la plus-value est partagée en fonction de l'acte de vente ;
• l'un des ex-époux souhaite rester dans le bien et l'autre le quitter.

Dans ce second cas, le conjoint qui reste propriétaire doit procéder à un rachat de soulte : il rachète la part de l'autre.

La soulte en cas de succession

En cas de décès, les héritiers du défunt se partagent les quotes-parts des biens immobiliers de manière égale. Dans ce cadre, la division peut s'avérer plus complexe, surtout si plusieurs enfants sont concernés.

Si l'un d'entre eux souhaite garder le bien, il va devoir payer une soulte aux membres de sa famille. Il est donc essentiel que les héritiers s'accordent d'abord sur la valeur des parts à racheter.

Le montant de la soulte est soit déterminé à l'amiable ou imposé par le notaire. Pour s'assurer que la somme soit équitable, plusieurs critères sont pris en compte :

• les prix actuels sur le marché immobilier,
• le régime matrimonial et les dispositions de l'acte de vente,
• la contribution de chaque partie à l'achat,
• la présence ou non d'un emprunt en cours.

Le calcul de la soulte est assez simple. Il suffit de déterminer la valeur actuelle du bien immobilier, puis la part revenant à chaque indivisaire. Par exemple, pour un appartement ou une maison estimés à 200 000 € détenu à parts égales par deux personnes, la soulte s'élèvera à 100 000 €.

À cela s'ajoutent plusieurs frais de soulte. Le notaire doit changer le titre de propriété (frais de mutation). En cas d'emprunt en cours sur le bien, la banque va également exiger une désolidarisation du conjoint qui cède ses droits. Des frais sont également associés à cette opération.

Délais et modalités de paiement, mode de financement, on vous explique comment organiser une soulte pour réaliser l'opération dans le meilleur intérêt des deux parties.

Délais du paiement de la soulte

Aucun délai de paiement n'est fixé par la loi lorsqu'il s'agit de soulte. Ce sont les parties qui se mettent d'accord et qui indiquent leur accord dans l'acte notarié. En principe, le versement doit s'effectuer au moment de la signature de l'acte de partage. Cependant, il est tout à fait possible de prévoir un échelonnement sur plusieurs mois, voire plusieurs années, selon la capacité financière de l'acquéreur.

Modalité de versement

Le mode de paiement le plus courant pour une soulte est le versement bancaire. L'intérêt ? L'opération est 100 % traçable par une entité tierce, ce qui évite les risques de litige. Dans certains cas, le versement peut s'effectuer par l'intermédiaire du notaire. Celui-ci reçoit les fonds, les conserve sur un compte, puis les transmet au bénéficiaire. Une sécurité supplémentaire, mais inutile dans la plupart des situations. En effet, quelle que soit la modalité choisie, le notaire délivrera une quittance pour attester du paiement de la soulte.

Quelles solutions pour financer un rachat de soulte ?

La soulte peut s'élever à plusieurs centaines de milliers d'euros. Si l'indivisaire ne dispose pas d’une épargne suffisante, il peut avoir recours à un prêt. Mais attention, ce type d'emprunt est exigeant, notamment dans le cas d'une somme importante. Si l'indivisaire n'a pas un bon profil d'emprunteur, toute l'opération peut tomber à l'eau.