Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez vendre un logement actuellement loué, sans donner congé à votre locataire, la fin du bail étant encore éloignée. Vous avez entendu parler d’un éventuel droit de priorité pour le locataire à l’achat et vous vous interrogez sur son application dans ce cas. Voici ce que dit la loi.
Vente occupée : pas de priorité pour le locataire, en principe
Le locataire bénéficie effectivement d’un droit de préemption en cas de congé pour vente délivré par le bailleur. Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé, s’il est donné dans les formes et délais légaux, vaut offre de vente au profit du locataire. Celui-ci dispose alors d’un droit de préemption, qu’il peut exercer pendant les deux premiers mois du préavis de six mois précédant la fin du bail.
En dehors de ce cas spécifique, le locataire ne bénéficie d’aucune priorité à l’achat, sauf en cas de vente en bloc ou de vente à la découpe, où un droit de préemption spécifique peut s’appliquer.
En pratique, le bailleur doit informer son locataire de la mise en vente du bien, afin que ce dernier :
- se rende disponible pour les éventuelles visites ou pour les diagnostics qui seraient à refaire,
- quitte les lieux au plus tard à la fin du contrat de location.
Et si le locataire veut acheter le bien mis en vente ?
Un locataire informé de la vente peut tout à fait se porter acquéreur du logement qu’il occupe. Toutefois, il ne bénéficie pas de droit de priorité dans ce cas. Il se trouve alors dans la même position qu’un acquéreur classique.
Rien n’empêche le locataire et le propriétaire d’entrer en négociation sur le prix et de conclure ensuite un compromis, puis un acte authentique de vente, aux conditions convenues.
Rappel : les modalités de délivrance du congé pour vente
Lorsqu’un bailleur souhaite vendre son bien libre de toute occupation, il doit délivrer un congé pour vente au locataire au moins six mois avant le terme du contrat de location, par l’un des moyens suivants :
- lettre recommandée avec accusé de réception,
- acte de commissaire de justice,
- remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Ce congé vaut offre de vente et fait naître un droit de préemption au bénéfice du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis (six mois). Le locataire dispose donc de ce délai pour se prononcer sur l'acquisition aux prix et conditions indiqués dans le congé. S'il accepte l’offre, il dispose alors de :
- deux mois pour signer l’acte de vente,
- quatre mois s’il a recours à un prêt immobilier.
Si le logement est ensuite proposé à un prix inférieur à celui initialement communiqué, le bailleur doit notifier cette nouvelle offre au locataire dans les mêmes formes que le congé initial. Cette nouvelle notification ouvre un droit de préemption subsidiaire, valable pendant un mois.
Référence juridique
- Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
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