Être propriétaire bailleur, ce n’est pas seulement encaisser un loyer chaque mois. La loi impose en effet de nombreuses obligations, du logement décent à la restitution du dépôt de garantie. Décryptage pour une location en toute légalité.
Délivrer un logement décent
Pas question de louer un taudis… Le logement doit respecter le critère légal de décence, qui repose sur 5 piliers :
- Une superficie minimale de 9 m2 ;
- Une performance énergétique conforme : le logement doit être classé de A à F pour les baux signés entre 2025 et 2027 ;
- Un logement qui assure la sécurité et la santé du locataire avec, par exemple, des installations d’électricité et de gaz conformes aux normes ;
- L’absence de nuisibles ;
- Un socle minimum d’équipements : système de chauffage en bon état de fonctionnement, raccordement à l’eau potable ou encore coin cuisine, par exemple.
Transmettre les diagnostics obligatoires
Au plus tard au jour de la signature du bail, le bailleur doit remettre au locataire le dossier de diagnostic technique.
Celui-ci doit comporter au minimum le diagnostic de performance énergétique (DPE). Selon l’ancienneté du logement et des équipements, d’autres diagnostics pourront s’ajouter, comme le diagnostic plomb et amiante.
Entretenir le logement
Les gros travaux qui portent sur la structure du logement et sur ses équipements relèvent de la responsabilité du propriétaire. Une toiture végétalisée qui fuit, un ballon d’eau chaude hors service, un volet cassé ? C’est pour sa poche !
Le locataire, lui, reste responsable des menues réparations et de l’entretien courant. La règle est donc simple : au bailleur, le gros œuvre, au locataire, le quotidien !
Respecter les règles de révision de loyer
Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer à sa guise : la révision doit être prévue par une clause du bail et se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration, il peut aussi demander une majoration de loyer. L’augmentation se fait en accord avec le locataire, soit en fonction d’une clause du bail, soit par avenant au bail.
Assurer la jouissance paisible du logement
Le locataire doit pouvoir occuper son logement en toute tranquillité. C’est ce que l’on appelle la « jouissance paisible ». Le bailleur s’interdit donc toute intervention intempestive ou intrusion dans le logement, sans l’accord préalable du locataire.
En parallèle, si le locataire subit des nuisances des voisins, il appartient au propriétaire de tout faire pour qu’elles cessent.
Respecter la confidentialité et la vie privée du locataire
Une fois le bail signé, le logement devient le domicile du locataire. Le propriétaire ne peut y pénétrer qu’avec son accord, même pour des travaux ou une visite. La vie privée est protégée par la loi : toute intrusion non autorisée constitue une violation de domicile !
Restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux
À la fin du bail, vient le temps des comptes. Le dépôt de garantie représente un mois de loyer hors charges en location vide, et deux mois en location meublée.
Le bailleur peut procéder à des retenues pour loyers impayés ou dégradations. Le montant doit être dûment justifié par des factures ou des devis.
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois. S'il n’est pas conforme, le remboursement se fait en 2 mois maximum.
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