Acheter un bien immobilier en Italie : fiscalité, frais, bonnes adresses

Acquérir un bien immobilier en Italie, c’est bien plus qu’un simple investissement immobilier : c’est choisir un art de vivre où le temps est suspendu. Mais la Dolce Vita est-elle facilement accessible lorsque l’on est né de l’autre côté de la frontière ? Rassurez-vous, les propriétaires étrangers sont de plus en plus nombreux chez nos voisins transalpins. En 2023, près de 7 500 biens ont ainsi été vendus à des acquéreurs qui ne sont pas italiens, pour une valeur de 4,8 milliards d’euros, selon Actual Immo. Soit un record depuis 2017.

Et bonne nouvelle, le processus d’achat est relativement simple et similaire à la France, bien qu’il comporte certaines spécificités à connaître :

• la signature d’une promesse d’achat : proposta d’acquisto,
• la réalisation d’une due diligence pour vérifier l’état du bien et sa situation juridique,
• la signature d’un compromis de vente : compromesso,
• la finalisation de l’achat devant un notaire italien : atto notarile.

Côté financement, deux options s’offrent à vous :

• prendre un crédit auprès d’une banque française. Dans ce cas, il faudra placer en hypothèque votre résidence principale que vous aurez fini de payer ;
• souscrire un emprunt dans une banque italienne. Dans ce cas, la banque italienne ne financera pas plus de 50 % du prix de vente du bien. Il vous faudra donc disposer d’un gros apport personnel.

Que ce soit pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou un projet de vie, le marché immobilier italien regorge d’opportunités attractives.

Selon le dernier baromètre européen de Meilleurs Agents, le prix moyen au mètre carré en Italie est de 1 790 €, contre 3 029 € en France. Un écart qui laisse une belle marge. Bien sûr, les prix varient selon les régions, notamment près de la frontière française.

Les régions proches de la frontière française, comme la Ligurie ou le Piémont, présentent des opportunités particulièrement intéressantes pour les frontaliers.

À Vintimille, par exemple, le prix médian pour une maison atteint environ 4 239 €/m². À seulement 11 km, à Menton, il grimpe à 5 764 €/m². Pour les appartements, Vintimille affiche un prix médian de 2 617 €/m², avec une fourchette allant de 1 284 € à 4 634 €/m², selon la localisation et les caractéristiques du bien. À Menton, il faut compter environ 5 143 €/m², soit presque le double.

En comparant Nice et Bordighera, villes distantes de seulement 45 km, les écarts restent marqués. À Bordighera, un appartement coûte en moyenne 4 219 €/m², une maison 4 228 €/m². À Nice, les prix s’élèvent à 5 115 €/m² pour un appartement et 6 279 €/m² pour une maison.

Si le marché immobilier italien présente de sérieux atouts pour y acquérir le bien de vos rêves, cette décision n’est pas à prendre à la légère.

Avant de vous lancer dans un tel projet d’achat, il est ainsi fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier en Italie. Ce dernier pourra vous conseiller tout au long du processus, vérifier les documents, négocier les termes de l’achat et rédiger le contrat.

Et pour cause, il est bon de noter qu’en Italie, le parcours d’achat reste nettement moins sécurisé que d’autres pays européens :

• vous ne disposez pas de délai de rétraction,
• vous ne bénéficiez pas de la garantie vices cachés qui vous permettrait d’annuler la vente.

L'Italie propose des conditions suspensives, notamment liées au financement, mais elles ne s’appliquent que si elles sont expressément prévues par les parties. Leur fondement légal repose sur l’art. 1353 c.c., et elles ne sont en aucun cas automatiques.

Comme en France, cette clause suspend les effets du contrat jusqu’à la réalisation de l’événement incertain (octroi du financement). Si le prêt n’est pas accordé dans le délai convenu, le contrat ne produit aucun effet et les parties sont libérées de toute obligation ou indemnité.

Pour être valable et protectrice, la clause doit préciser : - un montant minimum du prêt, - un délai impératif, - le type de décision bancaire requise (préliminaire ou définitive), - et les modalités de communication de la réalisation de la condition.