Dans quelles conditions un congé du bailleur peut-il être considéré comme frauduleux ?
Dans le cadre d’un bail d’habitation, le bailleur ne peut délivrer congé au locataire que pour des motifs bien précis. Ensuite, il doit absolument mettre en œuvre le motif invoqué dans son congé. À défaut, ledit congé peut être qualifié de frauduleux et annulé. Le point en détail.
Rappel : les différents cas de congé du bailleur
Pour rappel, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat de location de son locataire doit lui délivrer un congé, en respectant les motifs prévus par la loi :
- Le congé pour vente.
- Le congé pour reprise personnelle, en sachant que la reprise peut bénéficier au bailleur lui-même ou à un de ses ascendants ou descendants.
- Le congé pour motif légitime et sérieux, comme l'inexécution de ses obligations par le locataire.
Le bailleur ne peut donner congé à son locataire que 6 mois minimum avant la fin du bail. Il doit également lui adresser son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé ou acte de commissaire de justice.
La sanction légale du congé frauduleux
Introduite par la loi ALUR, la notion de congé frauduleux est mise en avant par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il est précisé que le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale, dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.
Les exemples jurisprudentiels d’un congé frauduleux
La jurisprudence de la Cour de cassation est foisonnante sur le sujet. Les juges ont le pouvoir de vérifier la réalité du motif du congé invoqué. L'issue d’un litige autour d'un éventuel congé frauduleux résulte de leur appréciation souveraine.
Les juges ont notamment décidé que :
- L'offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif, dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit de préemption, constitue une fraude affectant le congé et justifiant son annulation.
- Le congé pour vente délivré par le bailleur, sans aucune intention de mettre en vente le bien, constituait une fraude.
- Doit être qualifié de frauduleux le congé pour vente donné par le propriétaire qui a reloué le logement libéré avant même l'expiration dudit congé, et qui n'apporte aucun élément de nature à conforter la réalité du motif allégué.
Références juridiques
- Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Civ. 3e, 5 juill. 1995, n° 93-16.774
- Civ. 3e, 9 juin 2009, AJDI 2009. 628
- CA Versailles, 14 nov. 1997 : BICC 1998, n° 769
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