Compromis de vente : que faire si la date butoir est dépassée ?

Préalablement à la signature définitive chez le notaire, un engagement réciproque est pris par le vendeur et l'acheteur. Cet avant-contrat est désigné sous le terme de compromis de vente ou de promesse synallagmatique de vente. Par cette signature, le propriétaire s’engage à transférer son bien et l’acquéreur manifeste sa volonté d’en devenir titulaire. Pour que le document soit valable, le bien et son prix doivent être formellement définis et acceptés par les deux signataires.

Le compromis est le plus souvent accompagné de conditions suspensives. Celles-ci mettent la vente en pause jusqu’à la réalisation d’un événement essentiel, comme l’obtention d’un financement ou la délivrance d’un permis de construire. Tant que ces exigences n’obtiennent pas l'acceptation et ne sont pas remplies, le transfert de propriété n’a pas lieu. Ces clauses doivent impérativement figurer dans l'acte pour produire leurs effets dans le cadre de l'accord conclu.

Dans la pratique, l’acheteur verse une somme correspondant à une fraction du prix, située entre 5 et 10 %. Cet acompte assure au vendeur que l’acquéreur entend mener la transaction à son terme.

Dès la signature, plusieurs échéances commencent à courir. L’acheteur bénéficie d’abord d’un délai légal de rétractation de dix jours. Durant cette période, il peut renoncer à son projet, sans avoir à expliquer sa décision. Le vendeur, en revanche, ne dispose d’aucune faculté similaire. Une fois ce délai expiré, les engagements deviennent fermes.

Après cette première phase, les parties attendent la signature de l’acte authentique chez le notaire. En règle générale, cette période dure trois mois. Elle permet à l’acquéreur d’accomplir l’ensemble des démarches nécessaires pour satisfaire les conditions suspensives prévues dans le compromis. La complexité du dossier nécessite une coordination rigoureuse entre les études des notaires, notamment si l'une des parties est une société civile immobilière (SCI).

Lorsque l’acquéreur souhaite finalement se désister, alors que le délai légal est écoulé, sa décision ne produit plus les effets protecteurs du droit de rétractation. Le vendeur peut conserver le dépôt de garantie versé au moment de la signature, sauf clause particulière prévue au contrat.

Les conséquences diffèrent, selon la manière dont la date butoir a été prévue dans l'avant-contrat.

Si les cosignataires ont décidé que la date de signature chez le notaire constituait une exigence déterminante du compromis, un dépassement du terme entraîne sa caducité. Ceci met fin aux obligations des contractants et chacun retrouve sa liberté. L'auteur du retard doit, le cas échéant, indemniser l’autre contractant, si un préjudice est avéré.

Lorsque la date n’a qu’une valeur indicative, le contrat reste valable, malgré le dépassement. Il convient alors de mettre en demeure la partie défaillante afin qu’elle se présente chez le notaire pour finaliser la vente. Cette démarche s’effectue par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice. Le notaire peut dresser un procès-verbal, si l’une des parties ne se présente pas, ce qui permettra d’engager une action judiciaire et d'en déterminer l'issue.

Si les conditions prévues au contrat ne peuvent pas être satisfaites dans le délai indiqué, le compromis devient sans effet. L’exemple le plus courant concerne l’obtention du prêt immobilier. L’acquéreur doit avertir le vendeur, dès qu’il reçoit la réponse de la banque. S’il laisse passer le délai, sans informer la partie adverse, il peut engager sa responsabilité et être tenu de verser une compensation financière au vendeur.

Toutefois, lorsque l’acheteur a entrepris les démarches nécessaires et que le retard provient d’un allongement des délais administratifs ou du traitement bancaire, les parties peuvent signer un avenant étendant la durée de l'accord. Cette démarche constitue une prolongation formelle. Si l’acquéreur n’est pour rien dans l’échec de l'exigence, le dépôt de garantie doit lui être restitué intégralement.

Lorsque l’échec d’une condition suspensive ne résulte d’aucune négligence de l’acheteur et que celui-ci peut prouver ses démarches, il n’encourt aucune sanction. Les juges examinent systématiquement les preuves des sollicitations faites auprès des banques ou des administrations.

En revanche, si l’acquéreur adopte un comportement déloyal, par exemple, en refusant un prêt conforme aux critères fixés dans le compromis, la condition sera considérée comme réalisée. Il sera alors responsable de l’inexécution du contrat et devra verser des dommages-intérêts, voire finaliser la vente, même contre sa volonté.

Lorsque l’acheteur se rétracte sans motif valable au moment de signer l’acte définitif, le vendeur peut renoncer à la vente et réclamer réparation ou poursuivre la vente forcée. Une solution toutefois risquée, si l’acheteur n’est pas solvable…

Certains compromis contiennent une clause pénale fixant à l’avance le montant des indemnités dues, en cas d’inexécution. Elle n’est applicable que si le vendeur manifeste expressément son intention de l’utiliser et justifie le manquement de l'acheteur. Quelle que soit la situation, l'envoi préalable d'une mise en demeure reste nécessaire avant toute action. Même au-delà de la date limite, un accord amiable reste possible.

L'acquéreur peut-il exiger une baisse de prix, si la signature est retardée au-delà de la date prévue ?

Le retard ne donne pas droit à renégocier le prix, sauf si les parties concluent un nouvel accord. En revanche, si le vendeur est responsable d'un préjudice réel causé par ce retard (logement temporaire, frais supplémentaires), l'acquéreur peut demander une indemnisation, mais pas une réduction du prix de vente.

Le compromis peut-il être transféré à un autre acheteur, si la date butoir est expirée ?

Dépasser la date initiale ne crée aucun droit automatique de cession. Le transfert à un autre acquéreur nécessite l’accord formel du vendeur et la signature d’un nouvel avant-contrat. Cet autre engagement devra préciser ses propres conditions et délais.

Source :

LegalPlace, Délai du compromis de vente dépassé, que faire ?