Comment louer un appartement en location étudiante ?

Mettre un appartement en location étudiante est une stratégie patrimoniale particulièrement intéressante pour plusieurs raisons, à commencer par une demande locative excédentaire. En effet, dans les grandes villes étudiantes, la demande est sensiblement supérieure à l’offre. 

En investissant à proximité des universités et des transports, vous bénéficierez d’un taux d'occupation optimal, surtout si vous misez sur une petite surface (studio ou T1). Vous minimiserez ainsi les risques de vacance locative. De plus, le risque d’impayés est minimisé, dans la mesure où les étudiants ont accès à différents dispositifs pour consolider leur dossier : la caution familiale classique, la garantie Visale offrant une couverture gratuite aux étudiants éligibles, ou encore les cautions privées. De votre côté, vous pouvez également souscrire à une garantie loyers impayés (GLI). Néanmoins, vous ne pourrez pas exiger du locataire étudiant qu’il dispose d’une caution dans ce cas. 

Si vous vous demandez comment louer un appartement en location étudiante, sachez que deux possibilités s’offrent à vous : la location meublée ou la location vide. Selon le choix que vous ferez, vous aurez accès à différents régimes fiscaux, plus ou moins avantageux.

La fiscalité d'une location étudiante dépend principalement de la nature du bail et de l'ameublement du bien. 

Pour un logement loué vide, les revenus sont imposés comme revenus fonciers. En tant que propriétaire, vous pouvez choisir le régime micro-foncier, si vos recettes sont inférieures à 15 000 €, ce qui vous permettra de bénéficier d'un abattement de 30 %, ou le régime réel, vous offrant la possibilité de déduire l'intégralité des charges et frais (travaux, intérêts d'emprunt…) pour leur montant exact. 

À l'inverse, si le logement est meublé, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce statut offre souvent un avantage fiscal supérieur. En effet, le régime micro-BIC autorise un abattement forfaitaire de 50 % (jusqu'à 77 700 € de recettes), tandis que le régime réel permet l'amortissement du mobilier et des composants du bien. 

Sachez également que si vous louez une chambre de votre résidence principale à un étudiant, les revenus perçus peuvent être exonérés d'impôts (jusqu’au 31 décembre 2026), à condition que les loyers ne dépassent pas les plafonds annuels fixés par l'administration fiscale, basés sur le loyer hors charges par mètre carré de surface habitable. En 2026, le plafond est fixé à 215 € en Île-de-France et 159 € dans les autres régions. 

Si vous souhaitez mettre en location meublée votre appartement, vous devez impérativement l’équiper, en respectant la liste fixée par le décret du 31 juillet 2015. Le terme « semi-meublé », apparaissant parfois dans des annonces de locations partiellement équipées, n’a aucune valeur juridique. 

Si vous vous demandez comment mettre un appartement en location meublée, voici la liste des équipements à intégrer dans le bien : literie complète (matelas, couette, oreillers…), dispositifs d’occultation dans les chambres, cuisine fonctionnelle incluant plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle et ustensiles, mobilier de base (table, sièges, luminaires, rangements, matériel d’entretien nécessaire, etc). 

Au-delà du mobilier, la décence du logement est cruciale (article 6 de la loi de 1989). Ainsi, l’appartement doit garantir la sécurité physique et la santé du locataire, être exempt de nuisibles et répondre à des critères de performance énergétique. Techniquement, cela se traduit par une surface minimale de 9 m² (ou un volume de 20 m³), une alimentation en eau potable, un système de chauffage et des sanitaires. Les appartements classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) ne peuvent plus être mis en location en 2026.

La location d'un appartement meublé à un étudiant s’accompagne souvent de la signature d’un bail étudiant. La particularité de ce bail spécifique réside dans sa durée de 9 mois, calquée sur le calendrier de l'année universitaire. 

Contrairement aux baux de location classiques, ce bail est non renouvelable. Il prend fin automatiquement à l'échéance, sans qu'aucune formalité de résiliation ne soit nécessaire. Si l'étudiant souhaite occuper le logement l'année suivante, la signature d'un nouveau contrat est nécessaire, sous réserve de l'accord du propriétaire. 

Côté flexibilité, le locataire conserve le droit de quitter les lieux à tout moment, moyennant un préavis d'un mois. En revanche, le bailleur doit respecter les contraintes de la loi Alur, qui indique qu’il ne peut rompre le contrat avant son terme, sauf pour vendre le bien, le reprendre pour un usage personnel (ou familial), ou en cas de faute grave du locataire. Précisons que le bail doit impérativement être établi au nom de l'étudiant pour être juridiquement valable, même si les parents assurent le paiement des loyers ou se portent garants.

Au-delà du bail étudiant classique, d'autres contrats de location peuvent être signés avec les étudiants, à commencer par le bail mobilité, qui se distingue par sa grande flexibilité, avec une durée modulable allant de 1 à 10 mois. Idéal pour un stage, un apprentissage ou un service civique, ce contrat non renouvelable peut toutefois être prolongé une fois par avenant, sans dépasser la limite des 10 mois. L'étudiant peut y mettre fin à tout moment avec un préavis d'un mois. 

Le bail meublé standard d'un an représente également une alternative. Contrairement au bail étudiant de 9 mois, il se renouvelle par tacite reconduction à chaque date anniversaire, offrant ainsi une plus grande stabilité sur plusieurs années. 

Enfin, si le logement est loué nu, c'est le bail d'habitation classique de 3 ans qui s'applique. Cette durée engage fermement le bailleur, qui ne peut donner congé qu'à l'échéance du contrat avec un préavis de 6 mois, sauf motif professionnel ou familial dûment justifié dès la signature. De son côté, l'étudiant conserve la liberté de partir quand il le souhaite, à condition de respecter un préavis légal de 3 mois, réduit à 1 mois, si le bien est situé en zone tendue.