En règle générale, c’est l’acquéreur qui s’acquitte des frais d’acte, communément appelés « frais de notaire », au moment de la signature de l’acte de vente définitif. Toutefois, il est possible que le vendeur prenne en charge lui-même ces frais, grâce à une clause dite « acte en main ». Cette possibilité doit être prévue et acceptée par les deux parties dans le cadre de la vente. Décryptage.
Le vendeur peut payer les frais de notaire avec la clause « acte en main »
Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur ne doit pas seulement s’acquitter du prix de vente du bien. D’autres frais viennent en effet s’ajouter, notamment les frais d’acquisition, souvent appelés à tort « frais de notaire ». Ceux-ci comprennent principalement les droits et taxes dus à l’administration, les débours et formalités ainsi que la rémunération réglementée du notaire. Dans l’ancien, ils représentent généralement 7 à 8 % du prix de vente, tandis qu’ils sont plutôt de l’ordre de 2 à 3 % dans le neuf.
Ces frais d’acquisition sont en principe à la charge de l’acquéreur. C’est ce que prévoit l’article 1593 du Code civil : « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ».
Il est toutefois possible de déroger à cette règle, car le vendeur peut accepter de prendre les frais d’acquisition à sa charge. On parle alors de vente immobilière « acte en main ». Cette possibilité ne s’impose pas à chaque vente et doit être négociée et acceptée par les deux parties.
Le principe est simple : le vendeur s’engage à supporter les frais d’acquisition, qui auraient normalement été réglés par l’acheteur. L’opération doit être clairement prévue dans l’avant-contrat, puis dans l’acte définitif. Au moment de la vente, le notaire effectue les règlements nécessaires et prélève les sommes correspondant aux frais d’acquisition sur les fonds de la transaction, conformément aux modalités prévues dans l'acte.
Bon à savoir
Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire représentent entre 7 et 8 % du prix de vente.
La banque peut-elle financer les frais de notaire ?
Si l’acquéreur finance son achat immobilier avec un crédit immobilier, la question du financement des frais d’acquisition se pose nécessairement. Dans une opération classique, le prix du bien et les frais d’acquisition sont deux postes distincts : l'acquéreur doit généralement prévoir une somme supplémentaire pour régler ces derniers.
Avec une vente « acte en main », le vendeur accepte de prendre ces frais à sa charge. Cela peut notamment permettre à l’acquéreur de limiter la somme qu’il doit mobiliser sur ses fonds propres. Cela ne signifie pas pour autant que la banque accordera automatiquement un prêt couvrant le prix du bien augmenté des frais d’acquisition.
Prenons l’exemple d’un logement ancien dont le prix de vente est fixé à 250 000 €, et dont les frais d’acquisition sont estimés à 20 000 €. Dans une vente classique, l’acquéreur doit prévoir environ 270 000 € au total, dont environ 250 000 € pour le prix du bien et 20 000 € pour les frais d’acquisition.
Dans le cadre d’une vente « acte en main », les parties peuvent convenir que le vendeur prend en charge les 20 000 € de frais. Le montant global de l’opération doit alors être défini avec précision dans l’avant-contrat et l’acte de vente. Le notaire règle les frais concernés à partir des fonds disponibles dans le cadre de la transaction, tandis que le vendeur supporte économiquement cette charge.
Cette formule peut donc être intéressante pour un acquéreur qui dispose de peu d’épargne, puisqu’elle peut réduire le montant qu’il doit apporter personnellement au moment de l’achat. En revanche, elle ne dispense pas l’acquéreur d’obtenir l’accord de sa banque sur le montant et les conditions de son prêt immobilier. La banque reste libre d’apprécier la capacité d’emprunt, l’apport personnel et le niveau de financement du projet.
Il est donc important de présenter le montage à l’établissement prêteur suffisamment tôt. Une vente « acte en main » ne constitue pas à elle seule un droit à obtenir un financement couvrant l’intégralité du coût de l’opération.
La clause acte en main doit apparaître dans l’avant contrat
Notez que pour mettre en place une vente « acte en main », les modalités de prise en charge des frais doivent être prévues dans les documents contractuels. Le vendeur et l’acquéreur signent généralement un compromis ou une promesse de vente, dans lequel la clause précisant que les frais d’acquisition sont supportés par le vendeur doit être mentionnée.
Cette précision est importante : l’article 1593 du Code civil pose en effet comme principe que les frais d’actes et accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. Le choix de faire supporter ces frais au vendeur constitue donc une dérogation à cette règle.
Il est ainsi recommandé de faire encadrer l’opération par le notaire dès la signature de l’avant-contrat. Celui-ci pourra déterminer précisément les frais concernés, leur montant prévisionnel et les modalités de leur règlement. Cela permet également à l’acquéreur de présenter à sa banque un plan de financement cohérent avec le montage retenu.
La vente « acte en main » ne signifie donc pas que les frais d’acquisition disparaissent. Ils restent dus lors de la transaction, mais leur prise en charge est transférée de l’acheteur vers le vendeur, selon les modalités prévues dans l’acte.
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