Comment rédiger un bail de location saisonnière conforme ?

Le bail de location saisonnière concerne les logements généralement loués pour accueillir des personnes en vacances, ou pour tout type de location de courte durée, y compris via des plateformes comme Airbnb. Vous pouvez en retenir les éléments suivants :

• Le contrat de location saisonnière doit contenir des informations concernant les signataires, propriétaire (bailleur) et locataire (demandeur du logement).
• Il doit également comporter un descriptif détaillé du logement.
• Le bail doit mentionner la durée du bail de location, de 90 jours maximum.
• Il doit informer le locataire du montant du loyer et du dépôt de garantie.
• Le dossier de location doit comporter d'autres documents tels que l'état des lieux et le DPE.

Un bail saisonnier bien rédigé repose sur plusieurs clauses obligatoires, qui protègent aussi bien le bailleur que le locataire. Elles doivent figurer noir sur blanc, sans quoi le contrat s'expose à une remise en cause en cas de litige :

• La mention de l'identité complète des parties et, le cas échéant, de l'agence en charge de la gestion.
• La description précise du logement et de son mobilier, avec la date de mise à disposition.
• Le montant du loyer, la nature du dépôt (arrhes ou acompte) et l'échéancier de paiement lorsque le séjour est réservé plusieurs mois à l'avance.
• Le règlement intérieur de la résidence ou de la copropriété, lorsqu'il en existe un, doit être annexé ou mentionné dans le bail saisonnier.
• Les conditions d'annulation, qui définissent la marge de flexibilité laissée à chaque partie.

Ces clauses obligatoires ne laissent que peu de place à l'interprétation. En cas de non-respect d'une seule d'entre elles, le bailleur comme le locataire peuvent se retrouver en situation défavorable devant un juge. Une bonne pratique consiste à faire relire le bail saisonnier par un professionnel avant signature, surtout lorsque la location constitue un complément de revenus régulier plutôt qu'une résidence principale ponctuellement mise à disposition.

Dans les faits, il est obligatoire de reprendre chacune de ces clauses dans le corps du contrat, et non dans une simple annexe libre, pour qu'elles soient pleinement opposables en cas de désaccord.

1. Les informations concernant le locataire et le bailleur

Comme tous les types de contrats, le bail d'un logement en location saisonnière doit permettre d'identifier les parties au contrat. À ce titre, il doit donc mentionner les noms, prénoms, dates de naissance, adresses et coordonnées du bailleur et du locataire.

Si la gestion locative du logement est confiée à une agence immobilière, le nom et les coordonnées de la société doivent également figurer sur le contrat de location saisonnière.

2. Les informations concernant le logement

Le contrat de location saisonnière comporte une description du logement et de ses meubles. Il doit mentionner le type d'habitation, sa superficie, le nombre de pièces et de chambres, la présence d'annexes et d'espaces extérieurs. Il doit comporter la liste des meubles, équipements et ustensiles présents dans le logement, sous forme d'inventaire daté et signé par les deux parties.

Outre le contrat de location saisonnière lui-même, la mise à disposition du logement peut donner lieu à l'établissement d'un état des lieux d'entrée et de sortie. Cela permet de comparer l'état du logement à l'arrivée du locataire et à son départ, et de se prémunir contre d'éventuelles dégradations. Il ne s'agit cependant pas d'une obligation.

3. La durée du contrat de location saisonnière

En location saisonnière, la durée maximale de mise en location est de 90 jours. Si la loi n'impose pas de durée minimale, vous devez cependant mentionner la durée convenue avec le locataire sur le contrat.

Cette durée de 90 jours est évidemment non renouvelable, et aucun préavis n'est appliqué dans le cadre de ce type de location. Le bailleur et le locataire conviennent ensemble d'une durée de location connue à l'avance des deux parties, et le locataire quitte donc les lieux à l'issue de cette durée, sans avoir à envoyer de lettre de préavis pour mettre fin au contrat.

4. Le montant du loyer et du dépôt de garantie

Le contrat de location saisonnière doit mentionner le montant du loyer appliqué pour la durée de location, ainsi que le récapitulatif du total dû par le locataire pour l’ensemble du séjour. Il peut, par exemple, indiquer un loyer hebdomadaire. Si le locataire souhaite occuper le logement durant trois semaines, le contrat doit le stipuler et annoncer le prix global correspondant à cette période.

Il est d'usage de demander au locataire le versement d'un dépôt de garantie à la signature du contrat de location saisonnière, à titre de réservation, en guise de contrepartie financière de l'engagement du locataire. Ce montant est généralement compris entre 20 et 30 % du montant total du loyer. Cependant, la loi n'encadre pas le dépôt de garantie dans le cadre d'une location de courte durée, ce qui laisse une certaine limite d'appréciation au bailleur. Le contrat doit par ailleurs stipuler s'il s'agit d'arrhes ou d'un acompte, car la distinction a son importance en cas d'annulation.

En matière de location saisonnière, la règle qui encadre le versement d'un acompte diffère sensiblement de celle qui s'applique aux arrhes :

• Les arrhes s'imputent sur le loyer si le locataire confirme sa volonté de louer le logement. Ce montant est perdu s'il décide d'annuler la location ; à l'inverse, si l'annulation est le fait du bailleur, celui-ci doit reverser le double des arrhes au locataire.
• L'acompte ne permet pas au locataire de revenir sur sa décision. S'il n'occupe finalement pas le logement, le bailleur peut le contraindre à payer intégralement le montant de la location, dans la limite du montant total du séjour.

Dans le cadre d'un contrat de location saisonnière, les charges sont systématiquement appliquées au forfait. Cela signifie que le bailleur évalue en amont la consommation d'eau et d'électricité pour son locataire, et ajoute ce montant à celui du loyer. En aucun cas, le bailleur ne peut demander une quelconque régularisation des charges par la suite. Il peut en revanche décider de changer son mode de calcul pour le prochain locataire, afin de se rapprocher au maximum de la consommation réelle de ce dernier.

La question de l'annulation revient souvent dans les échanges entre bailleur et locataire. Au-delà de la distinction entre arrhes et acompte, le bail saisonnier peut prévoir une politique d'annulation graduée : annulation gratuite jusqu'à une certaine date, puis retenues progressives sur le montant versé à mesure que le séjour approche. Cette flexibilité rassure le demandeur tout en protégeant les revenus du bailleur en cas de désistement tardif.

Le règlement intérieur de la copropriété ou de la résidence, quand il existe, encadre aussi le comportement attendu pendant le séjour : nuisances sonores, animaux, nombre d'occupants. En cas de non-respect répété de ce règlement intérieur, le bailleur peut être amené à mettre fin au séjour de façon anticipée. On parle alors d'expulsion du locataire, une mesure encadrée qui ne peut être décidée arbitrairement et qui suppose, en cas de désaccord, l'intervention d'un juge plutôt qu'une expulsion à l'amiable. La jurisprudence rappelle régulièrement que cette procédure d'expulsion doit respecter une formalité minimale, sous peine d'être jugée abusive.

En cas de litige persistant sur le dépôt de garantie, les retenues appliquées ou la conformité du logement à la description du contrat, mieux vaut privilégier une solution amiable avant toute saisine du juge. Cela limite les frais et les délais pour les deux parties. La jurisprudence en la matière confirme que la caution ne peut être retenue que si le bailleur justifie précisément la nature du préjudice.

Les revenus tirés d'une location saisonnière, qu'il s'agisse d'une résidence principale louée ponctuellement ou d'un bien dédié à cette activité, doivent être déclarés par le bailleur. Le régime du micro-BIC s'applique le plus souvent à ce type de location meublée de courte durée, avec un abattement forfaitaire sur les revenus perçus. Cette déclaration reste obligatoire même lorsque l'acompte ou les arrhes n'ont représenté qu'une faible part du loyer total. Cette formalité déclarative est distincte du bail lui-même, mais elle en découle directement. Mieux vaut donc conserver une trace précise de chaque contrat et de chaque versement.

La signature du contrat de bail pour une location saisonnière s'accompagne de la constitution d'un dossier de location. Cela implique de joindre au contrat un certain nombre de documents obligatoires :

• L'état des lieux d'entrée.
• Un état des risques et pollution, si le logement se situe dans une zone définie par un Plan de Prévention des Risques. Sa validité est de 6 mois.
• Un DPE (diagnostic de performance énergétique), si la durée totale des locations saisonnières dans le logement excède 4 mois par an. Il est valable 10 ans, sauf en cas de changement de propriétaire ou si vous réalisez des travaux dans le logement.
• Le CREP (constat des risques d'exposition au plomb) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.

Téléchargez un contrat de location saisonnière

La loi précise qu'une location saisonnière consiste en « la location d'un immeuble, conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ». Il peut donc s'agir d'une location de vacances ou de toute autre forme de location, prévue sur un court terme. Le contrat de location saisonnière concerne systématiquement des logements meublés, et jamais des logements vides. Un logement en location saisonnière est donc bien équipé, il comporte les meubles et les équipements permettant au locataire de vivre dans le logement, d'y prendre ses repas et d'y dormir en n’apportant que ses affaires personnelles.