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Prêt immobilier : comment emprunter en toute sérénité

06 oct 2022
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Vous souhaitez demander un prêt pour l’achat d’un bien immobilier ? Découvrez comment préparer votre dossier, obtenir votre emprunt et assurer vos remboursements en toute sérénité grâce aux dernières mesures et aux outils à votre disposition.

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Quelques astuces à connaître avant de déposer son dossier de prêt immobilier. © Kittiphan
Quelques astuces à connaître avant de déposer son dossier de prêt immobilier. © Kittiphan

Sommaire

Quelques étapes incontournables

Le recours à l’emprunt, désormais quasi systématique lors de l’achat d’un bien immobilier, est soumis à des étapes précises qui conditionnent son acceptation. Que vous souhaitiez acheter un logement ancien, neuf, en VEFA (Vente en l'état futur d’achèvement) ou à faire construire, pour vous-même ou en vue de le louer, pensez à préparer votre dossier de prêt très en amont. Sachez, en effet, que vous n’avez que 45 jours pour obtenir votre prêt à partir de la signature du compromis de vente, du contrat de réservation ou de construction, sous peine d’annulation. Vous devez, également, joindre tout ce qui concerne votre situation personnelle, professionnelle et financière. Attendez-vous d'ailleurs à ce que votre établissement prêteur vérifie votre éventuelle inscription au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers), de même que vos découverts et vos livrets, placements d’épargne ou patrimoine.

Après étude de votre dossier, votre banque ou organisme de crédit peut conditionner l’acceptation du prêt à la souscription d’une assurance de prêt immobilier. Bien que facultative légalement, l'assurance emprunteur est fortement recommandée, voire exigée par les banques, notamment si votre crédit est long ou important et si votre santé ou votre profession constitue un risque. En cas de perte d’emploi, d’accident ou de décès, c’est ainsi l’assureur qui prend en charge vos mensualités et vous préserve des impayés. Cette garantie représente, toutefois, un coût qui, ajouté à votre emprunt initial, peut le compromettre s’il est mal évalué. Pour y remédier, découvrez comment calculer votre assurance de prêt immobilier.

Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) a décidé l'an dernier que l’endettement d’un foyer ne devait plus excéder un maximum de 35 % de ses revenus, mais dans la pratique, les établissements de crédit dépassent rarement les 33 %.

Une assurance emprunteur sur mesure

L’assurance de prêt immobilier est une garantie à ne pas négliger, mais dont le coût peut atteindre plus de 30 % du montant total de votre crédit. Une série de mesures en faveur de la concurrence et des consommateurs contrebalance cet état de fait. La loi Lagarde permet ainsi depuis 2010 de déléguer son assurance à un prestataire autre que sa banque ou son organisme de crédit. Vous pouviez le faire soit durant la première année du prêt ou à chaque date anniversaire, mais grâce à la loi Lemoine, intégralement en vigueur depuis cette rentrée, vous pouvez désormais résilier tout contrat d’assurance à tout moment et comme vous le souhaitez. Grâce à ces mesures, vous pouvez donc obtenir les meilleures couvertures au meilleur prix.

Dans l’intérêt des assurés, la loi Lemoine impose toutefois une obligation d’équivalence : vous ne pouvez résilier un contrat qu’au profit de garanties égales ou supérieures. Cela oblige les professionnels à proposer de véritables offres sur mesure. Vous pouvez ainsi opter pour des garanties allant de l’Incapacité temporaire de travail (ITT) à la Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), en passant par tous les types d’invalidité (IPP, IPT, IP PRO), le tout sans questionnaire de santé. En sélectionnant les formules et les options les plus adaptées à votre proposition, vous pouvez économiser jusqu’à 70 % tout en ayant une offre supérieure à la moyenne du marché.

Pour choisir votre assurance, rien de mieux que de comparer. Pour ce faire, vous pouvez utiliser des comparateurs en ligne, comme celui de MeilleurTaux.com. Simple et intuitif, il se résume à quelques curseurs qu’il suffit de faire glisser pour ajuster le montant de votre emprunt, sa durée et son taux d’intérêt. Vous obtenez ainsi une estimation de votre cotisation mensuelle et le coût estimé de votre assurance. Quand vous jugez être parvenu à un équilibre, le site peut vous accompagner vers un dépôt de demande qui vous permet de comparer et de souscrire un contrat d’assurance, puis de recevoir votre attestation en ligne.

Pour calculer le montant de votre assurance de prêt immobilier, le plus simple est d'utiliser un simulateur.

Un crédit immobilier adapté

Une fois le dossier de prêt remis, assurance comprise, il est étudié et l’offre de contrat vous est adressée gratuitement, le plus souvent par lettre recommandée. Vous disposez alors d’un délai de réflexion obligatoire d’au moins dix jours. Profitez-en pour examiner l’offre en détail et préparer votre réponse en cas de désaccord. En cas de refus, vous pouvez ensuite faire jouer la concurrence, voire changer d’organisme de crédit et même d’assurance. Les arguments avancés par les banques sont généralement le manque de garantie, d’apport ou le dépassement du taux d’usure, c'est-à-dire le taux d’intérêt moyen constaté et imposé par la Banque de France.

Sachez que les baromètres mensuels, généralement accessibles et actualisés en temps réel, sont des indicateurs de marché : ils omettent généralement les frais annexes. Pour votre crédit, vous devez tenir compte du Taux annuel effectif global (TAEG) incluant les frais de dossier, les intérêts et les assurances. C’est sur lui que se fixe le taux d’usure auquel l’État limite les professionnels. Pour mesurer plus précisément votre assurance, c'est le taux annuel équivalent assurance (TAEA) qui vous permet de mesurer sa proportion au sein de votre crédit. Ces quelques dixièmes d’écart peuvent, d’un calcul et d’un mois alors, atteindre des milliers d’euros sur la longueur, il vaut donc mieux y prêter une grande attention. 

Pour obtenir la meilleure offre de prêt, n'hésitez pas à recourir à un courtier pour négocier votre emprunt. Si vous ne souhaitez pas payer les frais inhérents à cette prestation, tournez-vous vers un professionnel du courtage en ligne. Grâce à ses différents outils de simulation, comme la calculette d’assurance de prêt immobilier, de capacité d’emprunt et de mensualité, meilleurtaux.com a été à deux reprises élu « courtier en prêts immobiliers » préféré des Français !

Les nouveaux taux d’usure, publiés par la Banque de France début juillet ont été revus à la hausse (2.60 % en taux fixe pour un prêt inférieur à 10 ans). Cela signifie que vous avez moins de chance de les dépasser, surtout si vous avez délégué votre assurance.

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