Vous vous apprêtez à louer votre maison ou votre appartement meublé pour la première fois ? Félicitations ! Toutefois, afin de simplifier les choses pour vous comme pour votre locataire, vous devez absolument fixer un montant du loyer raisonnable. Votre estimation devra impérativement passer par une certaine méthodologie, tout en respectant au maximum la réglementation.
Une première règle : la loi du marché
En théorie, et en tant que propriétaire-bailleur, il vous est tout à fait possible de louer votre résidence principale selon le montant de loyer souhaité. Cette logique s’applique pour une première location, un logement vacant ou pour toute nouvelle location.
En pratique, c’est un peu plus compliqué. En effet, si vous choisissez de fixer, dès le départ, un loyer très haut, vous risquez de dissuader de potentiels locataires et votre entreprise peut s’avérer peu rentable (risques d’impayés, vacances locatives importantes entre deux locataires, etc.).
Vous devez donc respecter une première règle : la loi du marché. Cette loi universelle vous permet de fixer le loyer le plus juste possible, en vous fondant sur les loyers pratiqués pour le même type de biens. Bien sûr, la superficie et l’emplacement géographique demeurent des critères de première importance dans l’estimation du loyer. Gardez bien une chose à l’esprit : plus un bien immobilier est proche du centre-ville (et ses principales commodités), plus les loyers sont élevés.
L’estimation de loyer pour un appartement
Si vous souhaitez réaliser l’estimation du loyer d’un appartement, n’hésitez pas à vérifier les points suivants :
- L’état de l’immeuble : des travaux de rénovation importants sont-ils prévus ? N’hésitez pas à mieux vous renseigner sur l’âge du bâti afin d’évaluer si des interventions sont nécessaires à plus ou moins long terme.
- Le style architectural de l’immeuble : sachez que certains éléments de cette nature sont susceptibles de jouer en votre faveur !
- La localisation de l’appartement et l’environnement sonore.
Deuxième règle : le cas des zones tendues
Dans certains secteurs en France, le marché immobilier est considéré comme « tendu » : c’est-à-dire que la demande de logements est supérieure à l’offre, ce qui a tendance à pousser naturellement les loyers vers le haut. Les agglomérations les plus concernées par ce phénomène sont la ville de Paris et 28 agglomérations classées en zones tendues (ce qui représente actuellement près de 1 149 villes de France).
L’encadrement des loyers permet donc de fixer une limite au propriétaire lors de la mise en location du logement. Le but est soit de limiter les hausses de loyer entre deux locations (situation de vacance) ou en cas de renouvellement de bail, soit de plafonner le montant initial des loyers dans certains secteurs.
Pour plus d’informations à ce sujet, on pourra renvoyer à la loi ALUR du 27 mars 2014, à l’origine de la régulation des loyers dans les agglomérations au marché locatif réputé tendu. Pour aller plus loin, sachez que la loi Elan, via son article 140, donne la possibilité à quelques agglomérations volontaires de rétablir l’encadrement des loyers à titre expérimental sur une période de 5 ans (cela concerne également la commune de Paris ainsi que les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille).
Pour savoir si votre logement en location est situé dans une telle zone, et afin de fixer un montant du loyer répondant aux exigences réglementaires, vous pouvez employer les services d’un simulateur en ligne. Dans tous les cas, n’oubliez pas que vous êtes libre de fixer le loyer en zone tendue uniquement dans les circonstances suivantes :
- Vous louez pour la première fois.
- Vous n’avez pas loué depuis 18 mois.
- Le bien a bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois, et pour un montant équivalent à la dernière année de loyer pratiqué.
Le cas du logement meublé et du logement vide
Pour réaliser l’estimation la plus juste de votre appartement en copropriété, vous devez déterminer si la location se fera en meublé ou non. De manière générale, le loyer pour une location en meublé est plus élevé que pour un bien vide, disposant des mêmes caractéristiques fonctionnelles. La différence de loyer s’établit en moyenne entre 11 et 13 % d’un cas de figure à l’autre.
Quoi qu’il en soit, vous devez considérer votre logement meublé comme une « offre complémentaire », offrant certains avantages par rapport à un logement vide. Cette situation ouvre droit à une majoration du loyer, dont le montant peut être de 15 à 20 % plus important que pour la location d’un logement non meublé.
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