Chaque année, un propriétaire bailleur doit déclarer au fisc ses revenus locatifs lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu. Si le montant des loyers qu’il a perçu ne dépasse pas 15 000 €/an, il devra opter pour le régime fiscal micro-foncier. Quel est l’intérêt de ce régime ? Comment faire la déclaration ? On fait le point.
Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?
Les conditions pour bénéficier de ce régime
Un propriétaire bailleur qui perçoit des loyers doit obligatoirement les déclarer à l’administration fiscale. Ce type de ressource est alors imposable au titre de l’impôt sur le revenu.
Pour faire sa déclaration fiscale, chaque propriétaire bailleur dispose de deux régimes d’imposition : le régime réel et le régime micro-foncier.
Le régime micro-foncier est appliqué par défaut aux bailleurs dont les revenus locatifs bruts ne dépassent pas 15 000 € par an.
Ce régime concerne les locations de biens immobiliers de différentes natures, telles que :
- Les locaux d’habitation non meublés (maison ou appartement),
- Les bureaux,
- Les commerces,
- Les parkings,
- Les propriétés rurales,
- Les terrains.
Le passage du régime micro-foncier au régime réel est possible, mais cette option s’applique sur une durée de trois ans irrévocables.
Les exclusions du régime micro-foncier
Certains biens immobiliers sont exclus du régime micro-foncier même si les revenus locatifs du bailleur sont inférieurs à 15 000 € par an.
Il s’agit :
- Des immeubles classés monuments historiques,
- Des immeubles qui se trouvent dans un secteur sauvegardé,
- Des logements qui bénéficient d’une déduction spécifique d'amortissement (Robien, Borloo…).
L’abattement de 30 %
Le régime micro-foncier est un régime simplifié qui permet aux propriétaires bailleurs, dont les revenus locatifs sont modestes, de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant annuel de ses loyers.
Les 70 % restants des recettes locatives sont ensuite ajoutés aux autres ressources imposables (salaires, pensions...).
Le régime micro-foncier est avantageux pour les contribuables qui ont peu de charges locatives à déduire. En effet, si les charges déductibles sont supérieures à 30 %, le propriétaire peut opter pour le régime réel pour déclarer ses revenus fonciers.
Quels éléments prendre en compte pour la déclaration ?
Le foyer fiscal
Le seuil annuel du régime micro-foncier tient compte de l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. C’est-à-dire qu’il comprend tous les loyers perçus par les membres d'un même foyer fiscal (époux, épouse, partenaire de Pacs, enfant et autres personnes à charge au sens des articles 196 et suivants du Code général des impôts).
Il faut également savoir que l’ensemble des revenus issus de la location d’un foyer fiscal doit être déclaré sous le même régime. Il n’est donc pas possible de déclarer les loyers d’un bien en micro-foncier et ceux d’un autre bien en régime réel.
Les loyers bruts
Le régime micro-foncier est un système de déclaration fiscale simplifié, car le contribuable ne doit déclarer que les recettes locatives brutes qu’il a encaissées durant une année.
Les revenus bruts annuels correspondent à la somme des loyers hors charges locatives. En effet, les charges, en micro-foncier, sont comprises dans l’abattement forfaitaire de 30 %. Contrairement au régime réel, dans lequel, le propriétaire peut déduire certaines charges liées :
- À l’exploitation du bien en location (taxe foncière, assurances, frais de copropriété…),
- Aux intérêts d’emprunt,
- Aux travaux de rénovation et d’entretien du logement.
Par ailleurs, les ressources foncières brutes sont également soumises aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux n’est, en principe, pas imposable.
Toutefois, il peut le devenir si le bailleur l’utilise pour couvrir des loyers impayés ou des frais de remise en état du logement à la sortie d’un locataire.
Comment faire sa déclaration de revenus locatifs ?
Les revenus locatifs, dans le cadre du régime micro-foncier, se déclarent une fois par an en même temps que la déclaration de l’impôt sur le revenu. C’est-à-dire qu’elle s’effectue sur le formulaire cerfa n°2042.
La démarche est relativement simple, puisqu’il suffit de renseigner le montant annuel des loyers hors charges, dans la case 4 BE.
Il ne faut pas déduire l’abattement de 30 % du montant annuel. C’est le service du fisc qui effectue ce calcul automatiquement et qui va déterminer, en plus des autres ressources déclarées, le revenu net imposable.
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