S'achemine-t-on vers la création d’un DPE spécial « bâti ancien » ?

Le nouveau mode de calcul du DPE, en vigueur depuis juillet 2021, a entraîné une hausse de 8 % du nombre de biens immobiliers considérés comme des passoires énergétiques, c’est-à-dire notés F ou G au DPE. Concrètement, ils sont passés de 4,7 millions à 5,2 millions, selon une enquête menée par Opinionway pour SeLoger. Or, de plus en plus de personnalités politiques s’interrogent sur la pertinence du nouveau DPE pour les logements anciens. Le 1^er février dernier, lors d’une séance de la commission de culture, de l’éducation et de la communication du Sénat, l’importance d’adapter le DPE aux spécificités du bâti ancien a été débattue. François de Mazières, maire de Versailles, s’est notamment interrogé sur les diagnostiqueurs réalisant les DPE, qui « ne sont pas toujours qualifiés quant au patrimoine, et traitent de la même manière un bâtiment ancien et un bâtiment construit il y a dix ou vingt ans ». Des spécialistes « DPE patrimoine », ayant suivi une formation particulière, sont utiles selon lui. Un constat partagé par la sénatrice Sabine Drexler. De son côté, Boris Ravignon, président de l’Agence nationale de la transition écologique (Ademe), a défendu la mise en place d’une méthodologie spécifique, tenant compte de la diversité du patrimoine bâti. Jean-François Hébert, directeur général des patrimoines et de l’architecture au ministère de la Culture, a expliqué que ses services feront également des propositions dans l’année sur le DPE, notamment sur l’isolation thermique des bâtiments anciens. De là à dire que nous nous dirigeons vers un DPE spécial « bâti ancien », il n’y a qu’un pas.

En attendant un possible nouveau DPE pour les logements anciens, les biens considérés comme des passoires énergétiques « souffrent » depuis la mise en place de la loi Climat et Résilience. Selon la dernière étude Opinionway-SeLoger, le prix de vente des logements classés F ou G au DPE est en moyenne inférieur de 3,9 % à celui des bien mieux notés. Cet écart de prix pourrait même se creuser dans les prochains mois dans la mesure où le prix des passoires thermiques augmente plus lentement (+ 3,7 % en 18 mois) que celui des autres biens immobiliers (+ 7 %). Ce phénomène est encore plus palpable dans les villes rurales où le prix des logements classés de A à E a augmenté de 13,3 % contre « seulement » 7,4 % pour les biens les plus énergivores. Un mauvais DPE est également devenu un frein à la visite pour de nombreux acquéreurs. En 2022, plus de 50 % d’entre eux n’ont visité que des logements ayant un bon DPE ou considéraient un mauvais DPE comme un argument de négociation. Car oui, les passoires énergétiques sont davantage négociées que les logements moins énergivores : 69 % d’entre elles voient leur prix de vente négocié contre 66 % pour les biens considérés comme plus vertueux au niveau énergétique. D’autre part, ces négociations sont plus agressives. En moyenne, leur prix est négocié de 5,6 % contre 3,7 % pour les autres habitations.

En plus de voir leur prix de vente chuter, les passoires thermiques sont soumises à des contraintes de plus en plus nombreuses. Ainsi, dès le 1er avril 2023, les passoires énergétiques seront soumises à un audit énergétique, s’ajoutant au DPE.  Dans un premier temps réservé aux biens F ou G, cet audit concernera également les biens classés E en 2025 et ceux classés D en 2034. Devant être obligatoirement transmis à l’acquéreur, cet audit énergétique comprendra un état des lieux général du bien, une estimation de sa performance énergétique et des préconisations sur les travaux à réaliser pour améliorer le classement du bien. Il devra aussi préciser le montant prévisionnel des travaux, les aides financières mobilisables et les économies d’énergie potentiellement réalisables. Les réformes liées au DPE ont également un impact sur le marché locatif. Dès cette année, les biens dont la consommation d’énergie, exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est supérieure à 450 kWh (G +), ne peuvent plus être mis en location. En 2025, ce sera au tour des logements classés G en 2025, puis des biens classés F en 2028. Enfin, les logements notés E ne pourront plus être proposés à la location en 2034.