Pourquoi (et comment) calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Quentin Gres
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Connaître la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement est indispensable pour effectuer certaines transactions immobilières (vente, succession, IFI, sinistre…). Pour obtenir l’estimation la plus juste, certains critères sont à prendre en compte. No stress, on vous explique comment calculer, simplement, rapidement et gratuitement, la valeur vénale de votre bien immobilier.

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Une maison
On vous explique comment évaluer la valeur vénale de votre maison et aussi pourquoi le faire. © Dusseauphoto
Sommaire

C'est quoi, la valeur vénale d’un bien immobilier ?

D’après l’article 310.1.11 du Plan comptable général, une valeur vénale représente « le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un bien actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales du marché, net des coûts de sortie ».

En d’autres termes, la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement correspond à la valeur marchande à laquelle le bien peut être vendu. Cette estimation se base sur la situation du marché immobilier, c'est-à-dire en fonction des biens similaires, du secteur géographique et de la période où la vente du logement est réalisée.

Pourquoi calculer la valeur vénale d’une habitation ?

L’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier est obligatoire pour de nombreuses circonstances.

En cas de vente d'un bien immobilier

Il est nécessaire de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier pour sa vente. Cette estimation peut faire l’objet d’une négociation entre le potentiel acheteur et le propriétaire. Il faut savoir que le montant de cette valeur ne comprend ni les frais d'agence ni les frais de notaire.

En cas de succession ou de donation

Lors d’une succession, les héritiers doivent évaluer l’ensemble du patrimoine du défunt. Si celui-ci possédait des biens immobiliers, la valeur vénale de chaque bien doit être notifiée dans la déclaration de succession.

L’administration fiscale va s’appuyer sur ce document pour calculer les frais de succession d’où l’importance de calculer la valeur vénale le plus justement possible.

En cas d'assujettissement à l'’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) remplace l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis 2018. L'IFI est imposé aux contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier dont la valeur est supérieure à 1 300 000 € (1). Le calcul de cet impôt se fait en fonction de la valeur vénale de l'ensemble des biens immobiliers. C’est alors au contribuable de déclarer, chaque année, le montant de son patrimoine immobilier.

En cas de sous-estimation, vous risquez un redressement fiscal.

En cas de sinistre

En cas de sinistre sur votre maison ou votre appartement, votre assurance habitation doit vous verser une indemnité de remplacement. Pour la percevoir, vous devez alors présenter une attestation de valeur du bien immobilier en question. Votre assureur y déduira la vétusté pour déterminer le montant de l'indemnité.

Si la valeur de votre logement est surestimée lors d’une succession ou d'une donation, vos impôts seront trop élevés par rapport à la réalité du marché et vous aurez du mal à vendre la maison. À l’inverse, si la valeur de votre habitation est sous-estimée, vous risquez alors un redressement fiscal et une régularisation.

Quels sont les critères de calcul d’une valeur vénale ?

Aucune méthode formelle n'est imposée par la loi pour calculer la valeur vénale d’un bien immobilier. Toutefois, pour déterminer sa valeur au plus juste, il convient de prendre en compte certains facteurs.

La situation géographique

La situation géographique est l’un des premiers paramètres à prendre en compte. À titre d’exemple, le prix au m² en France d’un logement en plein centre d’une grande ville, avec toutes les commodités, est beaucoup plus élevé que celui d'un logement dans un village en pleine campagne.

L’emplacement du logement joue aussi un rôle important dans la détermination de sa valeur. Une maison implantée proche d’une voie ferrée aura, bien sûr, moins de valeur qu’une maison avec une vue sur la mer.

Le type du bien et ses dépendances

La vétusté du bien et les dépendances dont il est pourvu peuvent également faire monter ou baisser le prix de vente d’un logement. En effet, un bien immobilier n’aura pas la même valeur s’il s’agit d’une maison mitoyenne ou individuelle, avec ou sans garage (piscine, abri de jardin…), qu’un appartement dans une copropriété pourvue d’une terrasse, par exemple.

La surface

La surface d’un bien immobilier est aussi un paramètre important pour l'évaluation de sa valeur vénale. La surface totale (terrain et maison) est à multiplier par le prix du m² qui est pratiqué dans le secteur.

Le prix de vente du marché

Le prix de vente des autres biens similaires dans le même secteur géographique est aussi très important pour comparer votre bien immobilier. En ayant une bonne connaissance du marché local, vous pouvez alors vous faire une idée de la valeur vénale de votre maison ou de votre appartement.

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