Acheter un bien immobilier à plusieurs : indivision ou SCI, que choisir ?

Co-achat, achat collectif, co-housing… L’achat immobilier à plusieurs ne date pas d’hier. Il revient régulièrement sur le devant de la scène lorsque l’accès à la propriété se complique, notamment pour les primo-accédants qui manquent d’apport personnel. Cette solution répond à différents objectifs : investir, vivre aux côtés de ses proches ou encore s’offrir la résidence secondaire de ses rêves.

Certains groupes vont plus loin en optant pour l’habitat participatif, qui dispose d’un cadre juridique depuis la loi ALUR du 24 mars 2014.

• Accéder à la propriété lorsque l’achat individuel n’est pas envisageable (revenus ou apport insuffisants, refus des banques…).
• Augmenter sa capacité d’emprunt : plus le collectif compte de membres, plus le budget d’achat peut être important.
• Acheter un bien plus grand, dans un secteur recherché, avec une belle vue, une piscine, un grand terrain ou encore un immeuble de rapport permettant à chacun de disposer de son propre logement.
• Investir dans l’immobilier pour générer des revenus locatifs, transmettre son patrimoine ou préparer sa retraite.
• Mutualiser les coûts liés aux charges, aux impôts et taxes, à l’entretien ou encore aux travaux.

Ces avantages ne dispensent pas d'une préparation minutieuse à chaque étape du projet immobilier. Anticiper les questions juridiques, fiscales et humaines permet d'éviter bien des désaccords.

Avant de se lancer, plusieurs points méritent une attention particulière.

• S'associer avec des personnes de confiance, avec lesquelles on partage les mêmes objectifs et une vision commune du vivre-ensemble.
• Bien connaître les conséquences fiscales et juridiques de chaque formule, ainsi que les règles applicables en cas de séparation, de perte d'emploi ou de décès d'un associé.
• Définir les règles du jeu dès le départ : répartition des dépenses, modalités de prise de décision et conditions de départ d'un co-acquéreur.

Avant de solliciter les banques, examinez également la clause de solidarité du contrat de prêt. La solidarité entre co-acquéreurs ne se présume pas : elle doit être expressément prévue. Lorsqu'elle figure au contrat, la banque peut réclamer à chacun le paiement des mensualités. Côté assurance emprunteur, l'ANIL précise qu'à deux, la couverture totale peut aller de 100 % à 200 %.

Deux solutions principales s'offrent à vous pour acheter à plusieurs : l'indivision ou la société civile immobilière (SCI). Elles peuvent éventuellement être complétées par une clause de tontine.

Votre situation de couple compte également. En concubinage, un logement acheté à deux appartient à chacun pour moitié, sauf si une autre répartition est prévue dans l'acte d'achat. Sans testament, ni le partenaire de Pacs ni le concubin n'hérite automatiquement. Le concubin survivant doit par ailleurs s'acquitter de 60 % de droits de succession après un abattement de 1 594 €, tandis que le partenaire de Pacs en est exonéré. Avec une clause de tontine insérée dans l'acte d'achat, le dernier survivant des acquéreurs est considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire du bien.

L'indivision : une solution simple, mais à encadrer

L'indivision est la formule la plus courante pour acheter à plusieurs de manière simple et rapide. Chaque co-acquéreur détient une quote-part correspondant à son financement, inscrite dans l'acte de vente, et supporte les pertes à proportion de ses droits.

La mise en location se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis, tandis que la vente exige en principe l'accord de tous les co-indivisaires. Enfin, selon le principe selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », chacun peut demander le partage.

Pour éviter les blocages, les co-indivisaires ont intérêt à signer une convention d'indivision avec l'accompagnement d'un notaire. Ce document écrit précise les droits de chacun, les règles de gestion et peut désigner un gérant, choisi parmi les co-indivisaires ou non.

Conclue pour cinq ans au maximum, avec possibilité de renouvellement, ou pour une durée indéterminée, la convention d'indivision à durée déterminée empêche de demander le partage avant son terme, sauf en présence de justes motifs.

La société civile immobilière (SCI) a pour vocation d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. C'est la société qui est propriétaire du bien, tandis que les associés détiennent des parts sociales au prorata de leur apport.

Une SCI réunit au moins deux associés, qui définissent librement dans les statuts ses règles de fonctionnement et les pouvoirs du gérant. Les associés restent responsables des dettes de la société à proportion de leur participation.

La SCI familiale : acheter et transmettre un bien immobilier en famille

Très prisée pour acquérir une résidence secondaire ou gérer un bien familial, la SCI familiale réunit des membres d'une même famille. Elle permet également d'éviter le morcellement du patrimoine immobilier.

Les parents peuvent céder progressivement leurs parts à leurs enfants tout en conservant la gérance, avec un abattement renouvelable tous les 15 ans sur les droits de donation. La Chambre des notaires de Paris la juge toutefois moins recommandée pour une résidence principale.

Quelles sont les contraintes de création et de gestion d'une SCI ?

Plus contraignante à mettre en place, la SCI nécessite de rédiger des statuts, de publier une annonce légale et d'immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés (RCS).

À ces formalités s'ajoute une gestion régulière : tenue des comptes, organisation des assemblées et déclarations fiscales. Les Notaires de France rappellent ces différentes obligations. Il est donc important de ne pas sous-estimer les coûts liés à la création et au fonctionnement de la société.

SCI familiale ou indivision : laquelle privilégier ?

L'indivision séduit par sa simplicité pour réaliser une acquisition rapidement, mais elle peut devenir fragile en cas de désaccord entre les co-indivisaires. La SCI familiale convient davantage à un projet patrimonial de long terme, notamment lorsque l'objectif est de transmettre progressivement un bien immobilier.

Que se passe-t-il si l'un des acheteurs veut partir ?

En indivision, chaque co-indivisaire peut demander le partage, sauf si une convention d'indivision à durée déterminée est en cours. En SCI, l'associé qui souhaite partir doit céder ses parts selon les conditions prévues dans les statuts. Définir les modalités de sortie dès la mise en place du projet permet de limiter les tensions.