Acheter un bien immobilier à plusieurs : bon plan ou grosse galère ?

Co-achat, achat collectif, co-housing... L’achat immobilier à plusieurs ne date pas d’hier et a notamment fait fureur en Angleterre en réponse à la flambée des prix de l’immobilier. En France, la tendance connaît aussi de nombreux partisans et refait régulièrement surface durant les périodes de conjoncture difficile et de restrictions en tout genre dans l’accès à la propriété. Solution de secours pour déjouer les contraintes de l’accès à la propriété, l’achat d’un bien à plusieurs peut répondre à des objectifs très différents, comme l’envie d’investir, de vivre aux côtés des siens ou de pouvoir s’offrir la résidence secondaire de ses rêves pour en profiter ensemble ou séparément.

Quelle que soit la formule envisagée, l’option de l’achat collectif offre plusieurs et avantages :

• Pouvoir accéder à la propriété quand la perspective d’investir seul n’est pas envisageable (revenus ou apport insuffisants, refus bancaire...).
• Augmenter sensiblement sa capacité d’emprunt, et plus le « collectif » compte de membres, plus le budget d’achat est conséquent et plus il est simple d’accéder à un prêt immobilier.
• Rationnaliser son plan de financement pour se caler sur des mensualités plus confortables.
• Pouvoir acheter plus grand, dans un secteur de choix, avec plus de prestations attractives comme une belle vue, la présence d’une piscine, d’un grand terrain, d’un extérieur pour un logement en centre-ville ou d’un immeuble de rapport pour chacun son chez soi, voire des parties d’habitat collectif.
• Investir dans l’immobilier pour générer des revenus locatifs, transmettre son patrimoine ou préparer la retraite.
• Mutualiser les charges, les taxes, les frais d’entretien et de maintenance, les éventuels travaux de rénovation...

Les opportunités offertes par l’achat groupé sont donc nombreuses et chacun y trouveras une solution adaptée à ses objectifs et moyens. Reste que pour réussir un tel projet collectif, il convient de prendre quelques précautions indispensables :

• Choisir de s’associer à des personnes de (grande) confiance, avec qui on partage des objectifs, des modes de vie et une vision harmonieuse du vivre ensemble.
• Prendre connaissance de risques et inconvénient liés à ce type de projet au niveau fiscal, juridique et en cas de problèmes survenant pour l’un des associés.
• Définir en amont les règles du jeu, à tous les niveaux, ainsi que les modalités de prise de décision.

Pour anticiper sur les risques et se prémunir d’éventuels conflits pouvant dégénérer jusqu’au litige, le choix du régime fiscal sera déterminant. Deux solutions principales s’offrent à vous pour acheter un bien à plusieurs : l’indivision ou la Société civile immobilière ou SCI. Chacun de ces statuts comporte des avantages et des inconvénients.

L’indivision est la formule la plus courante pour aller au plus simple et au plus rapide. Chaque co-acheteur contribue au projet de financement selon ses moyens et devient propriétaire d’une part à la hauteur de la somme investie. La répartition du prix d’achat entre les différents copropriétaires figure dans l’acte de vente. Si les contributions financières peuvent varier, chaque indivisaire est responsable et solidaire pour l’entretien et les dépenses de fonctionnement. De même, les décisions concernant le bien et son entretien doivent être prises à l’unanimité, ce qui implique qu’en cas de désaccord, chacun peut opposer son droit de véto.

Reste que pour s’assurer du bon plan et fuir à tout prix les galères, la Société civile immobilière (SCI) est la solution la plus recommandée, sa vocation étant précisément d’acquérir et de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs.

Plus rigoureuse et sécurisante, la SCI offre davantage de protection à chacun de ses membres puisque c’est la société qui est propriétaire du bien, tandis que les acheteurs membres détiennent des parts sociales au prorata de leur apport. De plus, ce régime permet de fixer par le menu les règles de fonctionnement et de gestion de la société, ainsi que d’anticiper sur divers points de désaccord ou les conditions spécifiques de cession des parts. Tous éléments inscrits dans les statuts de la société.

Très prisée dans le cadre d’achat à plusieurs d’une résidence secondaire ou d’un bien familial, la SCI est une option de choix pour protéger son conjoint en cas de décès, optimiser les revenus générés par l’investissement locatif et, plus généralement, pour se doter d’un outil performant de gestion et de transmission patrimoniale, avec des avantages fiscaux à la clé.