Acheter un bien immobilier à plusieurs : indivision ou SCI, comment éviter les pièges ?

Co-achat, achat collectif, co-housing... L’achat immobilier à plusieurs ne date pas d’hier et refait régulièrement surface lorsque l’accès à la propriété se complique, notamment pour les primo-accédants qui manquent d’apport personnel. Il peut répondre à des objectifs variés, comme l’envie d’investir, de vivre aux côtés des siens ou de s’offrir la résidence secondaire de ses rêves. Certains groupes vont plus loin avec l’habitat participatif (définition, fonctionnement et avantages), doté d’un cadre juridique par la loi ALUR du 24 mars 2014.

• Pouvoir accéder à la propriété quand investir seul n’est pas envisageable (revenus ou apport insuffisants, refus des banques...).
• Augmenter sensiblement sa capacité d’emprunt : plus le « collectif » compte de membres, plus le budget d’achat est conséquent.
• Pouvoir acheter plus grand, dans un secteur de choix, avec une belle vue, une piscine, un grand terrain ou un immeuble de rapport pour que chacun ait son chez-soi.
• Investir dans l’immobilier pour générer des revenus locatifs, transmettre son patrimoine ou préparer la retraite.
• Mutualiser les coûts : charges, impôts et taxes, entretien, travaux…

Ces atouts ne dispensent pas d’une préparation soignée à chaque étape du projet immobilier. L’anticipation des questions juridiques, fiscales et humaines évite bien des désaccords.

• S’associer à des personnes de (grande) confiance, avec qui on partage des objectifs et une vision du vivre-ensemble.
• Connaître les contraintes fiscales et juridiques de chaque formule, et ce qui se passe en cas de séparation, de perte d’emploi ou de décès d’un associé.
• Définir en amont les règles du jeu : répartition des dépenses, prise de décision, conditions de départ.

Avant de solliciter les banques, examinez la clause de solidarité du contrat de prêt. La solidarité entre co-acquéreurs ne se présume pas et doit être écrite. Lorsqu’elle est prévue, la banque peut réclamer à chacun le paiement des mensualités. Côté assurance emprunteur, l’ANIL précise qu’à deux, la couverture totale va de 100 % à 200 %.

Deux solutions principales s’offrent à vous pour acheter à plusieurs : l’indivision ou la société civile immobilière (SCI), éventuellement complétées par une clause de tontine. Pour comparer ces formules, consultez notre dossier indivision, SCI, tontine… que choisir.

Votre situation de couple compte aussi. En concubinage, un logement acheté à deux appartient à chacun par moitié, sauf autre répartition prévue dans l’acte. Sans testament, ni le partenaire de Pacs ni le concubin n’hérite, et le concubin survivant paie 60 % de droits de succession après un abattement de 1 594 €, quand le partenaire de Pacs en est exonéré. Avec la clause de tontine insérée dans l’acte d’achat, le dernier survivant des acquéreurs est considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire.

L’indivision, simple mais à encadrer

L’indivision est la formule la plus courante pour aller au plus simple et au plus rapide. Chaque co-acheteur détient une quote-part conforme à son financement, inscrite dans l’acte de vente, et supporte les pertes à proportion de ses droits. La mise en location se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis, mais la vente exige en principe l’accord de tous les co-indivisaires. Et comme « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », chacun peut demander le partage.

La Société civile immobilière (SCI) a pour vocation d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. C’est la société qui est propriétaire, les associés détenant des parts sociales au prorata de leur apport. Elle réunit au moins deux associés, qui fixent librement dans les statuts les règles de fonctionnement et les pouvoirs du gérant. Les associés restent responsables des dettes de la société à proportion de leur part.

La SCI familiale, pour acheter et transmettre en famille

Très prisée pour une résidence secondaire ou un bien familial, la SCI familiale réunit des membres d’une même famille. Elle évite aussi le morcellement du bien. Les parents peuvent céder progressivement leurs parts aux enfants tout en restant gérants, avec un abattement renouvelable tous les 15 ans sur les droits de donation. La Chambre des notaires de Paris la juge en revanche moins recommandée pour une résidence principale.

Si la SCI familiale loue le bien, ses bénéfices relèvent par défaut de l’impôt sur le revenu de chaque associé. Pour estimer l’intérêt du placement, lisez notre article Combien de temps pour rentabiliser un achat immobilier ? Guide.

SCI familiale ou indivision, laquelle privilégier ?

L’indivision séduit par sa simplicité pour une acquisition rapide, mais reste fragile en cas de désaccord. La SCI familiale convient mieux à un patrimoine à transmettre sur le long terme.

Que se passe-t-il si l’un des acheteurs veut partir ?

En indivision, il peut demander le partage, sauf convention à durée déterminée en cours. En SCI, il cède ses parts selon les conditions des statuts. Fixer dès la conclusion de l’achat les modalités de sortie limite les tensions.

Sources : 

(1) : ANIL, Solidarité des coacquéreurs : nécessité d’une clause

(2) : Service-Public, Garantie co-emprunteur

(3) : ANIL, Les types de garanties d’assurance emprunteur 

(4) : Service-Public, Effets d’un Pacs - Conséquences de l’union libre (concubinage)

(5) : Chambre des notaires de Paris, Acquérir un bien à plusieurs

(6) : Société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir » d’Entreprendre.Service-Public

(7) : Notaires de France, Transmettre un bien immobilier via une SCI : quels avantages pour les familles ?

(8) : Chambre des notaires de Paris, Transmettre à ses enfants : pourquoi choisir la SCI ?

(9) : Entreprendre.Service-Public, Création d’une société : rédaction et enregistrement des statuts