Achat d'une maison ou d'un appartement avec un locataire : ce qu’il faut savoir

Si vous achetez un appartement ou une maison loué.e par un locataire, vous avez des obligations à respecter. Une chose est sûre, vous ne pourrez pas occuper le bien directement, ce qui n’est pas problématique dans le cadre d’un investissement locatif. En réalité, tout dépend de l’échéance du bail de location en cours au moment de la signature de l’acte authentique. Concrètement, lorsque l’ancien propriétaire a mis en vente son logement, il a dû avertir le locataire en place, qui dispose d’un droit de préemption. Autrement dit, l’occupant est prioritaire pour acheter le logement loué. Si la personne n’est pas intéressée et souhaite rester locataire, vous devrez, en tant que nouveau propriétaire-bailleur, reconduire le bail en cours pour une durée minimum de 2 ans, s’il devait prendre fin moins de 2 ans après votre achat. Si le terme du bail est plus de 2 ans après votre achat, vous ne pouvez pas réduire sa durée. Si vous souhaitez récupérer le logement à la fin du bail, vous devrez informer votre locataire 6 mois avant la fin du bail en cas de location vide et 3 mois avant en cas de location meublée.

L'achat d'un appartement loué ou d'une maison avec un locataire est avantageux à plus d’un titre. Premier avantage, le prix de vente est souvent minoré par rapport à un bien vendu libre. En d’autres termes, cela vous offre la possibilité d’acheter un logement à un prix inférieur au marché. La décote qui s’applique n’est pas automatique et varie selon la durée du bail qui reste à courir (plus elle est longue, plus la décote est importante), du niveau du loyer par rapport au marché (plus il est faible, plus la décote est grande) ou encore de l’état et des caractéristiques du logement. Par exemple, un studio en parfait état dans une ville étudiante bénéficiera d’une décote faible, voire inexistante. Second avantage de l'achat d'un appartement loué (ou maison), si vous devenez propriétaire du bien dans le cadre d’un investissement locatif, vous n’avez pas à rechercher un nouveau locataire et bénéficiez donc de rentrées d’argent immédiatement après votre achat. Un investissement qui permet d’éviter la carence locative, c’est-à-dire la période où votre bien reste inoccupé après votre achat, et qui rassure généralement les banques, qui seront plus enclines à vous accorder un prêt.

Le principal inconvénient de l'achat d'un appartement loué (ou maison) réside dans le fait que vous ne pourrez pas occuper les lieux tant que le bail de la personne en place n’est pas terminé. Cela peut être problématique si vous achetez le logement pour en faire votre résidence principale. En outre, même si cela ne vous pose pas de problème car vous achetez ce bien dans le cadre d’un investissement locatif, prenez le temps d’analyser les clauses du bail de location avant de vous engager (montant du loyer, mode de révision, clause résolutoire…). En effet, en tant que nouveau propriétaire, vous ne pourrez pas les modifier. Prenez également le temps de vous pencher sur le profil de l’occupant en réclamant au précédent propriétaire les quittances de loyer. Cela vous permettra de vous assurer de la régularité du paiement des loyers. Evitez l'achat d'un appartement loué si vous repérez des incidents de paiement récurrents. Pour vous rassurer et éviter les omissions volontaires du vendeur, vous pouvez demander au notaire de mentionner l’absence d’incidents de paiement et de contentions locatifs (contestation de charges, troubles de voisinage…) dans l’acte de vente.  

Est-ce une bonne idée d'acheter une maison avec locataire ?

Oui, acheter un appartement loué ou une maison avec locataire est un bon plan. Cela permet notamment de bénéficier d’un prix de vente minoré. En effet, dans le cadre de l’achat d’un appartement loué une décote souvent comprise entre 10 et 15 % est appliquée pour compenser l’impossibilité d’occuper directement le bien. De plus, un achat immobilier avec locataire permet de connaître la rentabilité locative de l’investissement au préalable. Vous n’avez pas à chercher de locataire puisqu’il est déjà en place, évitant ainsi la vacance locative.

Est-ce qu'un nouveau propriétaire peut mettre fin au bail ?

Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire, le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire, qui devra lui restituer le dépôt de garantie à son départ du logement. Si le nouveau propriétaire veut habiter ou vendre le logement à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner congé au locataire. Si le bail prend fin moins de 3 ans après l'achat, le nouveau propriétaire peut donner congé à la fin de la première reconduction tacite du bail ou à la fin du premier renouvellement du bail. Si le bail prend fin plus de 3 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner son préavis seulement au terme du bail.

Est-ce difficile d’emprunter pour acheter un logement loué ?

Lorsque vous achetez un appartement ou une maison occupé.e dans le cadre d’un investissement locatif, vous disposez déjà de tous les éléments pour déterminer la rentabilité locative du bien (loyer, charges, salaire du locataire en place, etc.). Vous aurez donc moins de mal à convaincre la banque prêteuse de vous accorder un crédit que si vous investissiez dans un logement actuellement vide, où le risque de vacance locative est plus élevé.