Acheter un logement occupé : tout savoir

Vincent Cuzon 30 mar 2024
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Vous envisagez d’acheter un logement actuellement occupé par un locataire ? Si ce type d’achat offre des avantages, il est important de prendre quelques précautions avant de vous lancer. Prix de vente, reconduction du bail, contentieux locatifs… SeLoger fait le point sur les choses à savoir avant de vous lancer.

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Acheter un logement déjà occupé : les avantages et précautions à prendre. © filadendron – Getty Images
Acheter un logement déjà occupé : les avantages et précautions à prendre. © filadendron – Getty Images
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Acheter un appartement occupé : comment ça marche ?

Si vous achetez un logement déjà occupé par un locataire, vous avez des obligations à respecter. Une chose est sûre, vous ne pourrez pas occuper le bien directement, ce qui n’est pas problématique dans le cadre d’un investissement locatif. En réalité, tout dépend de l’échéance du bail de location en cours au moment de la signature de l’acte authentique. Concrètement, lorsque l’ancien propriétaire a mis en vente son logement, il a dû avertir le locataire en place, qui dispose d’un droit de préemption. Autrement dit, l’occupant est prioritaire pour acheter le logement. Si la personne n’est pas intéressée et souhaite rester locataire, vous devrez, en tant que nouveau propriétaire-bailleur, reconduire le bail locatif pour une durée minimum de 2 ans, s’il devait prendre fin moins de 2 ans après votre achat. Si la fin du bail intervient plus de 2 ans après votre achat, vous ne pouvez pas réduire sa durée. Si vous souhaitez récupérer le logement à la fin du bail, vous devrez informer votre locataire 6 mois avant la fin du bail en cas de location vide et 3 mois avant en cas de location meublée.

Vous ne pourrez pas récupérer le bien pour y habiter avant la fin du bail du locataire, sauf si ce dernier souhaite quitter le logement.

Acheter un logement occupé : les avantages

Acheter un appartement ou une maison déjà occupé par une personne est avantageux à plus d’un titre. Premier avantage, le prix de vente est souvent minoré par rapport à un bien vendu libre. En d’autres termes, cela vous offre la possibilité d’acheter un logement à un prix inférieur au marché. La décote qui s’applique n’est pas automatique et varie selon la durée du bail qui reste à courir (plus elle est longue, plus la décote est importante), du niveau du loyer par rapport au marché (plus il est faible, plus la décote est grande) ou encore de l’état et des caractéristiques du logement. Par exemple, un studio en parfait état dans une ville étudiante bénéficiera d’une décote faible, voire inexistante. Second avantage, si vous devenez propriétaire du bien dans le cadre d’un investissement locatif, vous n’avez pas à rechercher un nouveau locataire et bénéficiez donc de rentrées d’argent immédiatement après votre achat. Un investissement qui permet d’éviter la carence locative, c’est-à-dire la période où votre bien reste inoccupé après votre achat, et qui rassure généralement les banques, qui seront plus enclines à vous accorder un prêt.

Les précautions à prendre avant d’acheter un bien occupé

Le principal inconvénient d’acheter un logement déjà occupé réside dans le fait que vous ne pourrez pas occuper les lieux tant que le bail de la personne en place n’est pas terminé. Cela peut être problématique si vous achetez le logement pour en faire votre résidence principale. En outre, même si cela ne vous pose pas de problème car vous achetez ce bien dans le cadre d’un investissement locatif, prenez le temps d’analyser les clauses du bail de location avant de vous engager (montant du loyer, mode de révision, clause résolutoire…). En effet, en tant que nouveau propriétaire, vous ne pourrez pas les modifier. Prenez également le temps de vous pencher sur le profil de l’occupant en réclamant au précédent propriétaire les quittances de loyer. Cela vous permettra de vous assurer de la régularité du paiement des loyers. Evitez d’investir dans un logement occupé si vous repérez des incidents de paiement récurrents. Pour vous rassurer et éviter les omissions volontaires du vendeur, vous pouvez demander au notaire de mentionner l’absence d’incidents de paiement et de contentions locatifs (contestation de charges, troubles de voisinage…) dans l’acte de vente.  

Vous ne pouvez pas réclamer de nouvelles garanties ou cautions au locataire en place.

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