Quelles sont les étapes entre le compromis de vente et l’acte de vente définitif ?

04 déc 2019
mis à jour le
17 jan 2022
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Une fois que le compromis de vente est signé, certaines étapes sont obligatoires pour aboutir à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Faites donc le point sur ces étapes et le délai nécessaire pour les franchir à partir de la signature du compromis.

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Après 45 jours suivant le compromis, l’acquéreur fournit le justificatif de l’obtention de l’offre de prêt. © BillionPhotos.com
Après 45 jours suivant le compromis, l’acquéreur fournit le justificatif de l’obtention de l’offre de prêt. © BillionPhotos.com

Sommaire

Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Le compromis de vente, également appelé contrat de vente synallagmatique, est un contrat qui engage les deux parties, vendeur et acquéreur et qui scelle leur accord sur le bien en vente, son prix de vente et les modalités de vente. Cependant, il ne s’agit du contrat de vente définitif, il s’agit d’un avant-contrat, un contrat préparatoire à la signature de l’acte de vente définitif qui a lieu quelques semaines plus tard, chez le notaire. En signant le compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acquéreur qui, quant à lui, s’engage à remplir les conditions et engager les démarches en vue d’acquérir le bien au prix qui a été convenu. Les parties sont donc réellement engagées l’une envers l’autre, mais l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation pour faire marche arrière et le compromis contient des clauses résolutoires, notamment celle qui concerne l’obtention du crédit immobilier par l’acquéreur. Si ce dernier n’obtient pas le prêt de la part d’une banque, le contrat est rompu sans frais, sans indemnité, sans démarche particulière.

De la signature du compromis à l’acte de vente chez le notaire

A partir de la signature du compromis de vente, on relève plusieurs étapes qui mènent jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire :

  • 8 jours après la signature, le notaire instruit le dossier administratif, notamment en demandant un certificat d’urbanisme à la mairie.
  • Après les 10 jours qui suivent la signature, le délai de rétractation accordé à l’acquéreur prend fin, ce qui signifie qu’il est définitivement engagé dans la vente.
  • 20 jours après le compromis de vente, le notaire a établi un état hypothécaire qui reprend les éléments relatifs à la situation juridique du bien, ainsi qu’un état des créances.
  • Après 45 jours suivant le compromis, l’acquéreur fournit le justificatif de l’obtention de l’offre de prêt.
  • 60 jours après la signature du compromis, les droits de préemption, notamment celui accordé à la mairie, prennent fin.
  • Aux termes des 70 jours suivant la signature, le délai maximal pour la transmission des pièces au notaire arrive à son terme, le notaire réalise un projet d’acte et la signature de l’acte de vente chez le notaire peut être envisageable si toutes les pièces sont réunies, que l’acquéreur a obtenu son prêt et que les documents relatifs à la vente sont rédigés.

Les étapes clés aprés la signature du compromis de vente

Délai après la signature du compromis Etapes
J+8 Instruction du dossier administratif
J+10 Purge du délai de rétractation
J+20 Etat hypothécaire et état des créances
J+45 Justificatif de l’offre de prêt
J+60 Purge des droits de préemption
J+70 Délai maximal pour la transmission des pièces : signature chez le notaire envisageable

Le compromis de vente peut être signé sous seing privé, mais il peut également être signé devant le notaire.

Que contient le compromis de vente ?

Le compromis de vente est la première étape dans une vente immobilière, car elle permet de sceller l’accord du vendeur et le l’acheteur. A ce stade, ils se sont entendus sur l’objet de la vente (c’est-à-dire un bien précis qui est décrit dans le document), sur le prix de vente ainsi que sur les clauses suspensives qui permettront à l’acquéreur de se retirer de la vente s’il peut le justifier. Concrètement, le compromis de vente doit contenir certaines informations obligatoires pour être recevable :

  • Une mention au sujet du bien immobilier cédé, c’est-à-dire un descriptif ainsi que l’adresse.
  • Le prix sur lequel les parties se sont entendues.
  • La date à laquelle le bien sera disponible.
  • Le délai de rétractation accordé à l’acquéreur, à savoir 10 jours qui sont décomptés à  partir du lendemain de la signature du compromis, ainsi que la date à laquelle ce délai sera achevé.
  • Les clauses suspensives, comme par exemple la non-obtention du crédit immobilier demandée par l’acquéreur à la banque, etc.

Notez que c’est également durant la signature du compromis de vente que l’acquéreur peut verser un dépôt de garantie (appelé aussi séquestre) au vendeur, dont le montant n’est pas encadré par la loi mais représente généralement entre 5 et 10 % du prix de vente.

Compromis de vente achat immobilier

Le rôle du notaire dans la vente immobilière

Le notaire a un rôle incontournable lors d’une vente immobilière et aucune vente ne peut être conclue sans son intervention. Il a d’abord un rôle essentiel en matière de preuve, car le notaire recueille et authentifie tous les actes, ce qui permet d’apporter une preuve irréfutable de l’authenticité de ces documents et donc de la vente.

Il permet de sécuriser juridiquement la vente, car le notaire est chargé de publier le transfert de propriété, ce qui rend la vente opposable aux tiers, et pas seulement valable entre le vendeur et l’acheteur.

Sachez que l’accès à la profession de notaire est réglementée, il est un officier public qui a le monopole de la vente immobilière, car aucune vente ne peut être conclue sans son intervention. Le travail du notaire permet donc d’avoir la garantie d’un transfert de propriété dument effectué.

Quelle différence avec la promesse de vente ?

Il existe un autre type d’avant contrat qui peut également être envisagé dans le cadre d’une transaction immobilière et qu’il ne faut pas confondre avec le compromis de vente : il s’agit de la promesse de vente. Cette dernière se distingue du compromis par le fait qu’il s’agit d’un contrat unilatéral, dans la mesure où il n’engage que le vendeur. En signant la promesse de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acquéreur indiqué dans le contrat, au prix déterminé. Il lui accorde ainsi en exclusivité une option pour une certaine durée qui se situe généralement entre 2 et 3 mois. Le vendeur est dans l’impossibilité de renoncer à la vente durant cette période ou de le proposer à quelqu’un d’autre. L’acquéreur, quant à lui, peut décider d’acheter ou non le bien et bénéficie de la durée mentionnée dans la promesse de vente pour prendre sa décision.

Dans le cas d’une promesse de vente, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation au vendeur, égale à 10 % du prix de vente. S’il décide d’acheter, l’indemnité est déduite du prix à verser le jour de la vente et s’il renonce, le vendeur peut conserver cette indemnité

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