« Au secours ! Mon vendeur vient de se rétracter ! Je fais quoi, moi ? »

Si vous visitez un bien immobilier et qu’il vous tape dans l’œil, vous pouvez soumettre au vendeur une offre dans laquelle vous exprimez votre intention d'acheter son logement. Votre offre d’achat peut être au prix ou à un prix inférieur à celui affiché dans l’annonce. Le vendeur peut alors accepter les conditions de votre offre si elles lui conviennent, refuser votre offre si le prix proposé est inférieur au prix affiché, ou vous faire une contre-proposition écrite. En revanche, si vous faites une offre au prix, le vendeur ne peut théoriquement pas la refuser, selon l’article 1583 du Code civil. Toutefois, dans le cadre d’une vente entre particuliers, une offre au prix est susceptible d’être refusée si de nouvelles clauses (une clause suspensive relative à l’obtention d’un crédit par exemple) sont inscrites dans l’acceptation d’achat.

Si votre offre au prix est refusée vous pouvez en principe saisir la justice pour demander la réalisation forcée de la vente. Si le vendeur a reçu plusieurs offres, vous devrez notamment prouver l’antériorité de la vôtre. Néanmoins, la demande de vente forcée suite à une offre au prix refusée par le vendeur est une procédure longue et complexe. Dans le cadre d’une vente par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, le vendeur peut parfaitement refuser votre offre au prix. En tant qu’intermédiaire, un conseiller immobilier ou un notaire ne peut agir à la place du vendeur, qui est libre de choisir le meilleur dossier s’il reçoit plusieurs offres d’achat.

Si le vendeur a accepté votre offre d’achat durant sa durée de validité, il est alors engagé vis-à-vis de vous et ne peut plus revenir en arrière. En effet, contrairement à vous, qui avez la possibilité de vous rétracter jusqu’à 10 jours après la signature du compromis de vente, le vendeur ne peut pas se rétracter après acceptation de l’offre d’achat. Si le vendeur veut se désengager après avoir accepté votre offre d’achat par écrit car il a reçu une offre plus attractive par la suite, vous pouvez saisir la justice. Cette dernière peut exiger la vente du bien à l’acquéreur dont l’offre d’achat avait été initialement acceptée, c’est-à-dire vous.

Si, pour des raisons personnelles, le vendeur ne souhaite plus vendre après avoir accepté votre offre d’achat par écrit, il peut vous en informer et tenter un recours amiable. Vous restez toutefois libre de vous rétracter ou non. Sachez toutefois que le vendeur peut parfaitement engager un recours judiciaire pour annuler la vente si vous ne répondez pas à certaines conditions de vente (clauses suspensives, montant de votre apport personnel…) contenues dans votre offre d’achat.

Comme vu plus haut, le vendeur ne dispose pas d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente. Il est donc obligé de vous vendre sa maison ou son appartement une fois ce document signé. Si le vendeur ne souhaite plus vendre après avoir signé le compromis de vente, vous pouvez exiger l’exécution forcée de la promesse de vente. Si vous ne souhaitez pas vous engager dans des poursuites judiciaires pouvant être longues, retardant ainsi la concrétisation de votre projet d’achat, vous pouvez tenter une négociation à l'amiable avec le vendeur. Celle-ci peut déboucher sur une rupture amiable de la vente, vous permettant de récupérer le dépôt de garantie versé au moment de la signature du compromis ainsi qu’une indemnité compensatrice. Son montant est généralement prévu par une clause pénale contenue dans le compromis de vente.

Précisons toutefois que si la vente est annulée alors qu’aucune des conditions suspensives mentionnées dans le compromis n’aurait pu permettre de l’annuler, les frais de mutation resteront dus au notaire. Il pourra les réclamer même si la vente n’a en réalité pas lieu. Enfin, sachez que le vendeur peut demander l’annulation du compromis de vente si vous avez manqué à l’une de vos obligations contractuelles. Dans ce cas, si la vente est définitivement annulée, aucun droit de mutation ne peut être exigé.