« A Paris, les vendeurs n'ont plus la main sur le marché immobilier »
Paris observe en ce moment un retournement de situation, avec des acquéreurs qui reprennent des forces. Alain Montaut, directeur général associé des agences David Immobilier, estime d’ailleurs que cette tendance assainit un marché immobilier qui était auparavant étranglé par une demande déséquilibrée par rapport à l’offre.
Quels sont les quartiers les plus prisés à Paris ?
Actuellement, certains quartiers de Paris sont particulièrement demandés, à l’instar du 9e arrondissement, autour de la rue des Martyrs, de la Place Saint Georges, nous avons beaucoup de demandes. Elle est également importante autour du Parc Monceau, ce qui est dû à la proximité immédiate avec l’Ecole Active Bilingue qui intéresse des cadres supérieurs pour la scolarité de leurs enfants. Nous avons constaté ces derniers mois un supplément de demandes dans ce secteur de la part d’anciens expatriés français provenant de Londres, qui sont rentrés à Paris à la suite du Brexit.
Quelle est la tendance en termes de prix actuellement à Paris ?
On observe un plafond sur les prix immobiliers parisiens si l’on regarde l’ensemble général, mais on constate également que les quartiers porteurs voient leurs prix grimper encore. Les quartiers périphériques diminuent en revanche un peu. Plus on s’approche de la périphérie, de la ceinture de Paris, plus les prix diminuent et plus la demande se réduit, ce qui peut s’expliquer par le bâti, les travaux, la circulation, etc.
En combien de temps se vend un bien au prix du marché ?
Les délais de vente ont un peu augmenté ces derniers temps. On estime à 45 jours le délai de vente moyen, à condition que le bien soit correctement estimé. Ce que l’on constate aujourd’hui, c’est un basculement dans le rapport des forces. A Paris, nous étions depuis des années sur un marché immobilier tenu par les vendeurs et cette année, une bascule s’est opérée, nous sommes passés sur un marché immobilier tenu par les acquéreurs. Cela signifie qu’en 2020 encore, nous avions 10 acquéreurs pour un bien en vente, et de ce fait, le vendeur fixait ses conditions et anticipait les augmentations. Nous avons observé une sorte de frénésie et d’escalade sur les prix. Actuellement, les choses sont différentes. On retrouve beaucoup d’acquéreurs présents, en recherche et encouragés par les taux bancaires très bas, mais ils ne sont plus prêts à acquérir un bien à n’importe quel prix. Les acquéreurs prennent plus de temps avant de se positionner et observent l’état de l’appartement, l’état de l’immeuble, sans se précipiter.
Les prix immobiliers parisiens ont augmenté de +7,3 % en un an.
Les étrangers sont-ils revenus sur le marché immobilier parisien ?
Nous avons effectivement moins d’acquéreurs étrangers qu’autrefois, car tous les ressortissants étrangers n’ont pas encore eu la possibilité de revenir en France, à cause de la crise sanitaire. Cela pèse dans certains quartiers comme le Marais qui est très recherché par les étrangers, à Saint Germain des Près également. Mais nous recevons quand-même de la demande dans tous ces quartiers et cette demande émane de personnes qui souhaitent habiter Paris et d’autres qui souhaitent réaliser un investissement locatif.
Que recherchent les porteurs d’un projet d’investissement locatif parisien ?
Les porteurs d’investissement locatif recherchent surtout des studios et T2, mais cela peut aller jusqu’au T3.
Les investisseurs ont-il été refroidis par l'encadrement des loyers ?
Les investisseurs ont pu être refroidis il y a 2 ans par les mesures d’encadrement des loyers, mais ils se sont rapidement fait une raison. Les choses sont rentrées dans l’ordre et ils observent assidûment la réglementation qui est en place en ce moment. Leur objectif est de placer leur capital, de compléter les revenus de leur future retraite et ce réflexe se renforce davantage ces derniers temps. On relève même des bénéfices à ces mesures d’encadrement des loyers, car un loyer qui est cohérent avec le plafonnement amène les locataires à rester plus longtemps dans les lieux, ce qui coûte beaucoup moins cher à un investisseur plutôt que d’être confronté à un turn-over important de locataires et des vacances locatives plus fréquentes.
Les acquéreurs obtiennent-ils facilement un prêt immobilier ?
Il faut être très vigilant actuellement car les conditions d’accès au crédit immobilier se sont durcies. On observe un strict plafond d’endettement fixé à 35 % et ce plafond est respecté. De plus, l’apport personnel doit être de 12 à 15 % minimum, sous peine de se voir refuser le prêt immobilier. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle nous interrogeons les acquéreurs concernant l’avancée de leurs démarches, nous les encourageons à se rapprocher d’un courtier le cas échéant et nous vérifions leur solvabilité. Cela permet de faire gagner du temps à tout le monde.
Le prix immobilier à Paris est de 11 220 €/m², environ.
Quelles sont les perspectives d’évolution pour le marché immobilier parisien ?
Actuellement, le marché immobilier parisien, comme dans d’autres secteurs, est notamment rythmé par l’inscription des enfants pour la rentrée scolaire. Cela signifie, en observant un rétro-planning, que le marché immobilier redémarre fortement à partir de février. C’est à ce moment-là que les familles recherchent des appartements en fonction de la carte scolaire et qu’une vraie dynamique s’enclenche. Pour autant, il y a tout lieu de penser que nous allons demeurer quelque temps sur un marché d’acquéreurs dans la mesure où beaucoup de Parisiens ont quitté la capitale pour des villes plus petites et moins onéreuses et ce phénomène risque d’être durable, pour quelques années encore. Il ne s’agit pas que d’un effet de bulle lié à la Covid, on va encore observer une inertie dans cette tendance, mais cela assainit également le marché parisien, car nous étions un peu étranglés entre un vendeur et 10 acquéreurs, nous ne pouvions pas répondre à toutes les demandes. Paris est une petite capitale, si on la compare à d’autres comme Londres et les programmes neufs à Paris sont rares, ce qui entraîne facilement une pénurie de biens pour pouvoir contenter chaque porteur de projet.
Pouvez-vous présenter votre agence ?
Nous avons 5 agences en transaction et nous disposons d’une agence en gestion locative. Nous proposons un engagement d’excellence à nos clients, notamment à travers une estimation particulièrement précise et étayée, car chacun sait que l’estimation est essentielle pour réussir une vente. Nous offrons également les diagnostics immobiliers, nous proposons des photos HD, la réalisation de visites virtuelles et nous nous engageons à respecter la vie privée de nos clients en organisant des visites en fonction de leur planning et dans le respect de leur rythme et de leurs contraintes familiales. Enfin, nous sécurisons la transaction par la vérification du financement de l’acquéreur, en le conseillant et en l’accompagnant avec l’aide d’un courtier, mais également celle d’un notaire. Nos notaires partenaires nous dédient des clercs qui vérifient chaque dossier et apportent à nos clients, un accompagnement dédié.
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