Lorsqu’un propriétaire met en location un logement, il n’est pas à l’abri de subir des incidents de paiement de loyer ou des dégradations commises par son locataire. Il peut se prémunir contre ces risques grâce à une garantie locative. Il peut s’agir d'un dépôt de garantie, d'un cautionnement ou d'une assurance loyers impayés. SeLoger vous donne toutes les informations à retenir et vous aide à y voir plus clair.
Le dépôt de garantie
Le principe
Un dépôt de garantie est une somme d’argent qui est versée par le locataire à son bailleur, lors de la signature du bail. Le dépôt est encaissé immédiatement et le bailleur doit le conserver pendant toute la durée du contrat. Il doit le restituer, ensuite, au locataire après l’état des lieux de sortie.
Comme son nom l’indique, ce dépôt sert de garantie au loueur contre certains risques locatifs lorsque le locataire quitte le logement dont :
- les impayés de loyers et de charges,
- les dégradations du logement liées à un manque d’entretien.
Le montant
Les montants des dépôts sont encadrés par la législation et varient en fonction du type de bien loué.
Les plafonds sont alors fixés à :
- 1 mois de loyer, hors charge pour les locations vides ;
- 1 à 2 mois de loyer, hors charge, pour les logements meublés.
Le propriétaire ne peut en aucun cas réclamer un supplément de dépôt s’il augmente le loyer. De même qu’il n’a pas le droit d’exiger un dépôt de garantie pour un bail mobilité.
Pour payer son dépôt de garantie, le locataire peut faire appel à un dispositif d'aide, tel que le Loca-Pass d’Action Logement ou le Fonds de solidarité logement (FSL).
La restitution
Les délais de restitution sont aussi très réglementés. Le bailleur doit restituer le versement du locataire à la fin du contrat de location.
Si le logement est en bon état, en tenant compte de l’état des lieux d’entrée et de la vétusté normale, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour rendre le dépôt au locataire. En revanche, si le logement a subi des dégradations, le propriétaire dispose de deux mois pour restituer le dépôt.
Le bailleur peut prélever des retenues sur le dépôt selon le montant des impayés de loyer ou des estimations de remise en état du logement. Toutes les retenues doivent être justifiées par des devis ou des factures.
Le cautionnement
Le fonctionnement
Le cautionnement représente l’engagement d’une personne (la caution) qui se porte garant d’un locataire en cas de difficulté financière de ce dernier, pour payer ses loyers. En effet, en cas d’insolvabilité du locataire pour le paiement des loyers, le bailleur peut exiger les sommes dues à la caution.
Une caution peut être une personne morale, comme la Garantie Visale proposée par l'organisme Action logement ou le FSL (Fonds de solidarité logement). Elle peut être aussi une personne physique, la plupart du temps un parent. Dans ce cas, le propriétaire peut refuser un cautionnement si la personne n’est pas suffisamment solvable.
La durée d’engagement
La personne qui se porte garant a la possibilité de s’engager pour une durée déterminée ou indéterminée.
- Dans le premier cas, la caution n'est libérée de ses obligations qu’après la durée pour laquelle elle s’est engagée. Par exemple, après un bail initial de 3 ans, et pas avant.
- Pour un engagement indéterminé, la caution ne sera libérée qu’après que le locataire a quitté les lieux. Elle peut, toutefois, mettre un terme à son cautionnement au moment de l’expiration du bail en cours.
Il est possible pour un bailleur de cumuler un dépôt de garantie et un cautionnement.
L’assurance loyers impayés
Le principe
Pour se protéger des incidents de paiement de son locataire, les bailleurs peuvent également souscrire une assurance contre les impayés de loyer, plus communément appelé « Garantie des loyers impayés » ou GLI.
Comme toutes les garanties locatives, cette assurance n’est pas obligatoire. De plus, elle ne concerne que les logements d’habitation principale et certains locaux professionnels.
La majorité des agences immobilières travaillent en partenariat avec des compagnies d’assurances spécialisées. Le propriétaire peut donc choisir l’assureur proposé directement par son agence ou bien choisir l’assureur de son choix.
Les risques assurés
Au même titre qu’un contrat d'assurance habitation ou auto, une GLI propose un forfait de base et des garanties optionnelles que le propriétaire peut souscrire en fonction de ses besoins.
Le forfait de base comprend l’indemnisation des éventuels défauts de paiements de loyer. D’autres risques locatifs peuvent être pris en charge par une garantie optionnelle :
- les frais de remise en état du logement suite à des dégradations causées par le locataire avant qu’il ne quitte le logement ;
- les pertes de loyers en cas de départ prématuré du locataire, le temps de retrouver un autre preneur ;
- une protection juridique qui peut prendre en charge les frais de certaines démarches en cas de contentieux (mise en demeure, honoraires, d’huissier, honoraires d’avocats…).
Les critères d'éligibilité
La souscription d’une GLI est soumise à plusieurs conditions. D’une part, le locataire doit être solvable au moment de la conclusion du contrat. Il doit avoir une situation professionnelle stable et un niveau de ressources minimum, qui est fixé par chaque assureur.
D’autre part, le logement doit respecter les normes locatives en vigueur. De plus, le montant des loyers ne doit pas dépasser un certain seuil, qui est aussi déterminé au préalable par chaque compagnie d’assurance.
Il est interdit à un propriétaire bailleur de cumuler une assurance de loyers impayés et un cautionnement, excepté pour des locataires étudiants ou apprentis (article 22-1 de la loi de 1989).
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