Un bail professionnel est un contrat de location de locaux, dans lesquels est exploitée une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale. Il concerne plus précisément l’exercice d’une activité libérale. Ce type de bail répond à un certain nombre de règles impératives, qu'il est important de connaître. SeLoger vous en dit plus à ce sujet.
Les règles relatives à la conclusion du bail
Un bail professionnel est établi par écrit. Rien n’impose aux parties de faire appel à un notaire ou à un avocat pour le rédiger, elles peuvent s'en charger elles-mêmes. Ce bail doit être établi pour une durée au moins égale à six ans. Il n’existe pas de possibilité de prévoir une durée inférieure, comme dans le cadre d’un bail dérogatoire (pour les baux commerciaux).
Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent décider de se soumettre au statut des baux commerciaux. Le bail en fera alors spécifiquement mention et les dispositions des articles L145-2 et suivants du Code de commerce s’appliqueront.
Lorsque le locataire exerce une activité libérale et qu’une partie du local est destinée à sa résidence principale, il s’opère un bail mixte professionnel et d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989.
Au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Lorsque la durée du bail est supérieure à 9 ans, il est impératif de faire appel à un notaire pour sa rédaction.
Les règles en cours de bail
Dans le cadre de l’exécution du contrat de location, le locataire doit répondre de ses obligations, notamment celle de payer son loyer. Le montant du loyer est librement fixé par les parties et il est révisé chaque année, selon les variations de l’indice des activités tertiaires (ILAT) ou de l’indice du coût de la construction (ICC). Si le bail ne contient pas de clause de révision, le loyer ne peut être révisé.
Concernant le dépôt de garantie, aucune disposition légale n’impose son versement, mais il est recommandé de le prévoir dans le bail. Si tel est le cas, le locataire est tenu de respecter cette obligation.
La répartition des charges entre propriétaire et locataire est déterminée de façon contractuelle. Il est très fréquent que le bail prévoie une prise en charge des réparations prévues à l’article 606 du Code civil (les gros travaux) par le bailleur, et du reste par le locataire.
La fin du bail professionnel
L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 dispose que chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci, en respectant un délai de préavis de six mois.
Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur son intention de quitter les locaux, à condition de respecter ce délai de préavis. Pour le bailleur, les choses sont différentes : il ne peut pas donner congé quand bon lui semble, il doit attendre au moins six mois avant la fin du bail.
Références juridiques
- Articles 57 A et 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
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