Quels documents fournir au propriétaire lorsqu'on se porte garant ?

Se porter garant pour une location : quel engagement ?

En vous portant garant d’un locataire, vous vous engagez envers son propriétaire à payer les éventuels loyers impayés, les charges locatives et les autres sommes couvertes par votre engagement si votre « protégé » (l’un de vos enfants ou un proche, la plupart du temps) ne respecte pas ses obligations. Au vu du risque financier non négligeable que cette décision fait peser sur vos épaules, se porter garant est un acte lourd de conséquences qui ne doit donc en aucune façon se faire à la légère.

Concrètement, en tant que garant, également appelé « caution » au sens juridique, vous devez signer un acte de cautionnement. Celui-ci peut prévoir un cautionnement simple ou solidaire.

• En cas de cautionnement simple, le propriétaire doit, en principe, poursuivre d’abord le locataire pour obtenir le paiement des sommes dues avant de se tourner vers vous, si les conditions légales sont réunies.
• En cas de cautionnement solidaire, le propriétaire pourra vous réclamer directement les sommes impayées, sans avoir à poursuivre au préalable le locataire.

Avant de signer, prenez donc le temps de vérifier la durée de votre engagement, les sommes qu’il couvre et, surtout, son éventuel plafond. En effet, si le locataire rencontre des difficultés financières, vous devrez être en mesure d’assumer les paiements prévus par l’acte de cautionnement.

Quels justificatifs un propriétaire peut-il demander au garant ?

En application de la loi Alur de 2014 et du décret 2015-1437, un propriétaire peut légalement exiger de la personne qui se se porte garante de son locataire certaines pièces justificatives. Pour une location à usage de résidence principale dans le parc privé, la liste des documents autorisés est limitative. Le bailleur ne peut donc pas réclamer n’importe quel justificatif sous prétexte de vérifier votre solvabilité.

Quels documents le garant doit-il fournir ?

Voici les documents que vous pouvez être amené à fournir en tant que garant.

• Une seule pièce d’identité en cours de validité, comportant une photographie et la signature du titulaire : carte nationale d’identité française ou étrangère, passeport français ou étranger, ou permis de conduire français ou étranger.
• Un seul justificatif de domicile, parmi les documents autorisés : dernière quittance de loyer, facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois, attestation d’assurance logement de moins de trois mois, ou dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale.
• Un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération, extrait K ou Kbis pour une entreprise commerciale, ou autre document autorisé permettant de justifier l’activité professionnelle.
• Un justificatif de ressources ou de solvabilité, selon votre situation : les trois derniers bulletins de salaire, le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition selon le document applicable, les deux derniers bilans ou une attestation de ressources établie par un comptable pour les travailleurs non salariés, un justificatif de versement de pensions ou d’allocations, un titre de propriété ou un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de capitaux mobiliers.

Les documents demandés doivent correspondre aux catégories prévues par la réglementation. Le propriétaire peut accepter des copies, mais il est en droit de demander à consulter les originaux.

Quels justificatifs le propriétaire ne peut-il pas demander ?

Il arrive qu’un propriétaire réclame au garant des documents qui ne figurent pas dans cette liste et qui peuvent porter atteinte à sa vie privée. Or, vous n’avez pas à fournir de justificatif non autorisé pour prouver votre situation personnelle ou financière. Le bailleur ne peut notamment pas exiger une copie de votre contrat de mariage ou de votre convention de Pacs, des relevés de votre compte bancaire, un justificatif de crédit en cours, un dossier médical, une carte d’assuré social ou un extrait de casier judiciaire.

Un propriétaire qui réclamerait des pièces justificatives autres que celles prévues par la réglementation s’exposerait à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette sanction n’est toutefois pas automatique : elle est prononcée par le préfet, selon la procédure prévue par les textes.

Quelles sont les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement ?

La rédaction de l’acte de cautionnement est une formalité qui ne doit en aucun cas être prise à la légère. Ce document formalise votre engagement auprès du bailleur et permet de déterminer précisément dans quelles conditions votre responsabilité pourra être engagée.

Le régime du cautionnement locatif a notamment été encadré par la loi Alur et la loi Elan. Depuis le 1er janvier 2022, les règles applicables à la rédaction de l’acte ont évolué : la mention manuscrite n’est plus obligatoire, mais l’engagement doit rester clairement exprimé et respecter les exigences légales.

L’acte de cautionnement doit notamment préciser l’identité du bailleur et du locataire, ainsi que les informations nécessaires pour identifier la location concernée. Il doit indiquer le montant du loyer, écrit en chiffres et en toutes lettres, et les conditions de sa révision. Il doit également faire apparaître la durée de l’engagement ou, lorsque celui-ci est à durée indéterminée, les conditions dans lesquelles il peut être résilié.

Un engagement à payer clair en cas de défaillance

L’acte doit en outre comporter une mention exprimant clairement que la caution s’engage à payer au bailleur ce que le locataire lui doit en cas de défaillance, dans la limite d’un montant maximal exprimé en chiffres et en toutes lettres. Les éventuelles sommes couvertes par la garantie et les modalités du cautionnement doivent être clairement définies.

Il est donc essentiel de lire attentivement le document avant de le signer, en particulier lorsque le cautionnement est solidaire. En cas de doute sur la portée de votre engagement ou sur la validité de l’acte, vous pouvez vous rapprocher de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de votre département.

Qui peut se porter garant pour une location ?

En devenant garant, vous acceptez de payer les dettes locatives couvertes par votre engagement en cas de défaillance du locataire. La loi n’impose pas de revenu minimum pour se porter caution. Toutefois, le propriétaire peut examiner votre situation financière afin de vérifier que vous êtes en mesure d’assumer les obligations prévues par l’acte de cautionnement.

Vous devrez donc justifier de ressources suffisantes auprès du propriétaire. Les critères de sélection varient d’un bailleur à l’autre et selon les caractéristiques du dossier. Certains propriétaires considèrent, par exemple, que le garant doit disposer de revenus représentant au moins trois fois le montant du loyer. Attention, il ne s’agit pas d’une obligation légale, mais d’un critère d’appréciation parfois utilisé pour évaluer la solvabilité d’un candidat garant.

Le bailleur doit également respecter les règles encadrant le recours à une caution. Lorsqu’un propriétaire particulier ou une société civile familiale a déjà souscrit une assurance couvrant les loyers impayés, il ne peut, en principe, pas demander en plus un cautionnement, sauf notamment si le locataire est étudiant ou apprenti. La garantie Visale ne peut pas non plus être cumulée, pour une même période et les mêmes risques, avec une autre garantie de même nature.

Quelles sont les alternatives au garant pour une location ?

À défaut de trouver un garant, un locataire peut bénéficier d’autres solutions pour rassurer son propriétaire. Il peut notamment solliciter la garantie Visale, proposée gratuitement par Action Logement, sous réserve de remplir les conditions d’éligibilité du dispositif. Ce mécanisme de cautionnement peut couvrir les loyers et les charges impayés dans les limites prévues par le dispositif.

Le propriétaire peut également souscrire une assurance loyers impayés (GLI) pour se prémunir contre les risques d’impayés, sous réserve des conditions du contrat. En principe, il ne peut pas cumuler cette assurance avec un cautionnement demandé au locataire, sauf lorsque celui-ci est étudiant ou apprenti.

Enfin, la caution bancaire constitue une autre possibilité : une somme d’argent peut être bloquée auprès d’un établissement bancaire afin de garantir le paiement des sommes dues. Ses modalités dépendent toutefois de l’accord conclu avec la banque. Il ne faut donc pas considérer qu’un dépôt équivalent à 12 ou 24 mois de loyers constitue une règle générale.