Vous êtes copropriétaire dans un immeuble et vous consultez régulièrement le panneau d’affichage du hall, où le syndic ou le président du conseil syndical publient des informations concernant la vie de la copropriété. Certaines de ces publications peuvent, dans certains cas, être considérées comme abusives ou attentatoires aux droits des occupants.
Obligation d’information des occupants
Le décret n°2015-1681 du 15 décembre 2015 précise que le syndic doit informer les occupants de l’immeuble par un affichage dans le hall. Ces informations concernent les décisions de l’assemblée générale susceptibles d’avoir un impact sur les conditions d’occupation et sur les charges des occupants.
Cela inclut notamment :
- les décisions relatives à la maintenance et à l’entretien de l’immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques préparatoires comme les diagnostics, audits ou études techniques ;
- les décisions concernant la présence du personnel ou des prestataires.
Important : lorsque ces informations contiennent des données personnelles, le syndic doit anonymiser leur contenu.
Les décisions concernant une saisie immobilière ou une procédure contentieuse entre copropriétaires et le syndicat ne peuvent jamais être affichées.
Respect de la liberté d’expression et limites légales
La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 novembre 2016, rappelle le principe posé par la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, qui sanctionne les crimes et délits commis par affichage.
Dans cette affaire, le conseil syndical avait publié, sur les portes vitrées de l’immeuble, des notes d’information indiquant que des travaux importants ne pouvaient être réalisés parce qu’un copropriétaire n’était pas à jour du paiement de ses charges.
Bien que le copropriétaire n’ait pas été nommé, les informations permettaient de l’identifier précisément. La Cour de cassation a reconnu une atteinte à sa réputation, tout en précisant que cette atteinte ne peut engager la responsabilité civile du conseil syndical sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Une action en responsabilité n’est possible que sur le fondement de la loi du 29 juillet 1881.
L’article 65 de la loi du 29 juillet 1881 précise que la prescription d’une action pour affichage litigieux est de trois mois à compter du jour de la publication.
Bonnes pratiques pour le syndic
Pour respecter la loi et éviter toute sanction, le syndic doit s’assurer que toutes les informations affichées soient correctement anonymisées afin qu’aucun occupant ne puisse être identifié.
Il est également essentiel de vérifier que le contenu de l’affichage concerne uniquement les décisions ayant un impact sur l’usage et les charges de l’immeuble.
Enfin, le syndic doit s’assurer que l’affichage respecte les dispositions de la loi du 29 juillet 1881, qui encadre la liberté d’expression et sanctionne les publications portant atteinte à la réputation des occupants.
Références juridiques
- Article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
- Cass. 3e civ. 3 novembre 2016, n° 15-17.150
- Loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse
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